低リスクで手軽に始められる点が人気のコインパーキング投資ですが、実際の利回りはどの程度になるのでしょうか。
今回は土地活用の不動産投資の一つコインパーキング投資を「利回り」の面から考察します。
コインパーキング投資
コインパーキング投資の利回りは立地で大きく左右されますが、総じて収益性が特別高い投資方法とは言えません。
土地をすでに所有されているオーナー様が低リスクで投資を始めたい場合にはおすすめの土地活用方法と言って良いでしょう。
期間が限定されている場合の土地活用による資産運営としてもおすすめです。
コインパーキング投資のメリット・デメリット
コインパーキング投資は、他の投資に比べてメリットが多い反面、注意すべきデメリットも存在します。
そのため、実際に始める前には、メリットとデメリットの両方をきちんと把握しておくことが大切です。
コインパーキング投資のメリット・デメリットをユアー・パーキングが採用している「一括借り上げ方式」で説明します。
ユアー・パーキングの一括借り上げ方式についてはこちらをご覧ください。
メリット1.初期投資なし
ユアー・パーキングの一括借り上げ方式を選択された場合、土地オーナー様は土地をお貸しいただくだけです。
コインパーキングとして運営するのはユアー・パーキング。
駐車場経営の準備から管理まで、一貫して管理会社が行うため、オーナー様が設備費用等の初期費用を負担される必要はありません。
メリット2.固定収入
コインパーキングの稼働率・売上に左右されることなく、オーナー様は契約内容に基づいて毎月一定の賃料をお受け取りになれます。
メリット3.調査・設計・施工・管理おまかせ
周辺市場を調査した上での料金設定から、面積・形状といったその土地固有の各種条件を考慮して駐車場として完成させること、開業後の管理・運営、オーナー様へのお支払いまで全てユアー・パーキングが行います。
駐車場経営では避けることのできない事故やトラブルも、その対応はユアー・パーキングが責任を持って行います。
メリット4.契約期間・撤退の融通
基本的に賃貸借期間は2年間からですが、オーナー様のご都合に合わせ、期間が2年以内の短期契約も可能です。
オーナー様側から見れば、撤退・転用が容易な土地活用です。解約に関する手続きも簡単。
設備の撤去・土地の更地返却に際してもオーナー様が動かれる必要はなく、すべてユアー・パーキングが責任を持って行います。
メリット5.土地を選ばない
狭小・変形といった土地の形状にお悩みで土地活用をあきらめていらっしゃる場合も、専門会社の経験・ノウハウの蓄積が活かされます。
車両1台が出入りできるスペースがあれば、ほとんどの場合、駐車場として施工し開業運営することができます。
メリット6.老朽化リスクが少ない
建物を伴わないので、老朽化によるリスクは少ないです。
もちろん、フェンスや機器類の定期的なメンテナンスを行う必要はありますが、たとえそれらが老朽化したとしても、賃料が下がることはありません。
次に、デメリットをご説明します。
デメリット1.限界のある収益
コインパーキング投資の収益は「駐車時間×駐車料金×台数」です。そのため、常に駐車されている状態であっても、収益には限界があります。
また、コインパーキングの稼働率は、天候や周辺環境に大きく左右されるため、収益が安定しない点もデメリットになります。
デメリット2.節税効果が少ない
駐車場経営は、建物がないので固定資産税の優遇措置の対象外となります。
相続税評価額については、舗装することで小規模宅地の評価減が受けられる場合もありますが、大きな節税効果は期待しにくく、他の投資と比べると節税効果は少なくなります。
関連記事：コインパーキングの相続税対策：相続税評価額を削減するには？
コインパーキング投資の利回り
コインパーキング投資を検討する際に、メリット・デメリットの他に、どのくらいの収益が見込めるのかを把握することは非常に重要です。
そこで役立つのが「利回り」という指標であり、投資の収益性を判断する上で欠かせません。
ここでは、投資全般における利回りの基本的な考え方と、コインパーキング投資における利回りについて解説していきます。
利回りとは
利回りとは、投資額に対して年間でどれくらいの収益が得られるかを示す割合のことです。
この利回りが高いほど、利益も大きくなります。不動産投資や資産運用において、収益性を判断するための重要な指標として用いられます。
一般的に「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、それぞれ算出方法が異なります。
表面利回りは、グロス利回りとも呼ばれ、経費を差し引かずに収益性を算出した指標です。経費を含めずに算出するため、収益性のおおまかな目安として用いられます。
実質利回りは、ネット利回りとも呼ばれ、諸経費を踏まえて収益性を算出した指標です。駐車場経営の実際の収益性をより正確に示します。
それぞれ以下の式で求められます。
表面利回り（％） = 駐車場の年間収入（満車想定）÷ 土地の価格 × 100
実質利回り（％） = 駐車場の年間収入 - ランニングコスト ÷ （土地の価格 + 初期費用）× 100
実質利回りを計算する際の諸経費には次のような費用が挙げられます。
初期費用
・土地整備費用
・機器等設置費用
ランニングコスト
・設備のメンテナンス費用
・固定資産税などの税金
コインパーキング投資を検討する際は、表面利回りよりも各種コストを反映した実質利回りを確認することが大切です。
より正確な利回りを算出するために、初期費用やランニングコストを細かく把握しておきましょう。
関連記事：駐車場経営の初期費用はどのくらいかかる？詳しい相場と経営方法をご紹介します
関連記事：駐車場の固定資産税は住宅用地の6倍なのか？計算方法や節税のポイントを紹介
利回りシミュレーション
利回りシミュレーションを行う際には、稼働率を現実的に見積もることが重要です。
どれほど立地が良い場所であっても、24時間満車状態を維持し続けることは現実的には難しいため、シミュレーションでは稼働率を厳しめに設定することが賢明です。
稼働率を50％程度に設定して算出することで、リスクを抑えた現実的な投資判断がしやすくなります。
（駐車場の年間収入 × 50％ - ランニングコスト） ÷ （土地の価格 + 初期費用）× 100
コインパーキング投資では、収容台数・稼働率・初期費用といった要素が利回りを大きく左右します。
一般的に利回りは、表面利回りで15〜30％、実質利回りで約4％が目安とされていますが、土地所有者である場合や、初期費用を低く抑えた場合には、より高い収益性が見込めることもあります。
ただし、実際の稼働率は経営を開始してみないと正確には把握できないため、実質利回りの計算結果はあくまで参考値として捉えることが大切です。
コインパーキング投資を成功に導くポイント
コインパーキング投資を成功に導くためには、稼働率を上げることが不可欠です。さらに、経営方式を慎重に選ぶことも大切なポイントです。
ここでは、稼働率に大きく影響する「立地条件」「料金設定」、そして「経営方式」について紹介いたします。
立地条件
コインパーキング投資では、立地条件が最重要ポイントの一つです。
適切な立地でなければ利用者が集まらず、稼働率を上げることは難しくなります。反対に、需要の高い立地に開設できれば稼働率が上がり、継続的で安定した収益が見込めます。
たとえば、駅周辺や商業施設の近くなど、人通りの多いエリアは需要が高くなります。他にも、駐車場を持たない飲食店や病院の周辺では、コインパーキングが多く利用される傾向にあります。
ただし、需要が高い場所にはすでに多くの競合パーキングが存在する可能性も考えられます。事前に周辺の競合状況を調査し、収益が見込めるかを慎重に判断する必要があります。
料金設定
駐車料金は、コインパーキングの稼働率に大きな影響を与える要素の一つです。
駐車料金が周辺の駐車場より高すぎると、利用客は競合に流れてしまいます。反対に、安すぎると十分な利益を確保できません。そのため、利用者のニーズや立地特性に合った適正な料金設定が重要となります。
料金を決める際には競合よりやや低めに設定する、利用者が少ない時間帯・曜日に割引を行う、深夜料金を導入するなどの工夫を行い、定期的に周辺状況を確認しながら調整を重ねていくことがポイントです。
経営方式
コインパーキングの経営方法は主に、「個人経営方式」「管理委託方式」「一括借り上げ方式」という3つの経営方式が存在します。
どの方式を選択するかによって、初期費用やランニングコストが大きく異なるため、慎重に選ぶ必要があります。
それぞれの経営方式を見ていきましょう。
個人経営方式
初期投資からオープン後の管理運営まで、土地オーナー様が行う方式です。
設備機器の設置・メンテナンス・トラブル対応などすべての業務を行う必要があります。
収益をすべて土地オーナー様が得られる分、利回りは高くなりますが、管理の手間や労力が必要になります。
管理委託方式
専門会社に管理委託料を支払い、管理業務の一部を委託する方式です。
土地オーナー様が経営の主体となるため、初期費用は土地オーナー様の負担になります。
管理委託料を支払うため、自主管理方式ほど利回りは高くありませんが、清掃やトラブル対応などの手間のかかる業務を任せられます。
一括借り上げ方式
管理会社が土地を丸ごと借り上げ、月々固定の賃料を土地オーナー様に支払う仕組みです。
コインパーキング経営の準備から管理まで、一貫して管理会社が行うため初期費用やランニングコストがかかりません。
また、駐車場の稼働率に関係なく毎月一定の賃料を受け取れるため、手間なく安定収入を得られます。
ユアー・パーキングの一括借り上げ方式についてはこちらをご覧ください。
堅実に収益を得るなら一括借り上げ式がおすすめ
コインパーキング経営は投資の中では比較的低リスクですが、投資である以上リスクはゼロではありません。もし土地オーナー様が確実な収益をお望みであれば、一括借り上げ式の運営会社に委託されることをおすすめします。
ユアー・パーキングにお任せいただければ、調査から始まり、料金設定・設計・施工・運営・管理・土地オーナー様へのお支払い・撤退まで全て責任を持って行います。
運営中は管理だけではなく、駐車場経営につきものの事故やトラブルの対応もユアー・パーキングが遂行いたします。
投資において何よりも「堅実な収益」を優先される土地オーナー様は、ぜひユアー・パーキングのコインパーキング経営をご検討ください。
土地オーナー様は、「土地をお貸しいただくだけ」で、初期投資や維持管理などの労力やコストなど、ご負担は一切ございません。リスクや手間なく運営できるのが最大の魅力。
ユアー・パーキングのサービスについて詳しくはこちらをご覧ください。
