「狭い土地だけど、何か活用できないだろうか…」
そんな悩みを抱えている方に注目されているのが駐車場経営、特にコインパーキングです。
20坪前後の狭小地でも、工夫次第で安定した収益を得られる可能性があります。
本記事では、狭い土地に最適な駐車場経営について、その方法や20坪程度の土地を活用してコインパーキングを成功させるポイントなど、事前に知っておきたい注意点について詳しく解説します。
これから土地活用を考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。
そもそも狭小地とは？目安となる土地の広さを解説
狭小地に明確な定義はありませんが、一般的には10坪から20坪程度の土地（坪数）を指すことが多いようです。
宅地として家を建てるには狭い面積の土地が該当し、都市部ではこのような土地が少なくありません。
駐車場経営を検討する際、何坪から可能かという疑問がありますが、自動車1台分の駐車スペースは、国土交通省の指針によると約4.5坪（長さ6.0m×幅2.5m）が目安です。
そのため、20坪程度の広さがあれば、駐車場のレイアウトにもよりますが、3台から5台分の駐車スペースを確保し、さらに精算機などを設置する余地が生まれることがあります。
土地の形状にもよりますが、30坪未満でも工夫次第で十分に駐車場として活用できます。
狭い土地の活用に駐車場経営が選ばれる3つの理由
狭い土地の活用方法として駐車場経営が選ばれるのには、他の不動産活用と比較して明確な利点があるためです。
例えば、アパート経営のように多額の初期投資や複雑な管理を必要とせず、手軽に始められる点が魅力とされています。
ここでは、狭小地での駐車場経営が持つ具体的な3つのメリットを掘り下げていきます。
固定資産税などの税金負担を上回る収益が期待できる
土地を所有しているだけで発生する固定資産税は、活用していない土地にとっては大きな負担となりますが、駐車場経営を始めることでこの税金負担を上回る収入を得られる可能性があります。
なお、収益シミュレーションを行う際には、固定資産税の計算も事前に行っておくと、より現実的な収支計画を立てることができるでしょう。
駐車場の売り上げは消費税の課税対象ですが、経費を差し引いた利益が課税所得となり、安定した利回りを目指せます。
住宅用地のような固定資産税の軽減措置は適用されませんが、得られる収益で税金を相殺し、さらに利益を生み出すことが可能です。
特に地価の高い都市部では、駐車場ニーズも高いため、高い収益性が期待できるでしょう。
節税効果を直接的に生むわけではありませんが、税負担を軽減し資産を有効活用する手段といえます。
少ない初期投資と維持費で始められる手軽さ
駐車場経営は、他の土地活用法と比較して初期投資を抑えられる点が大きな利点です。
アパートやマンションを建設する場合、数千万円単位の予算が必要になることも珍しくありませんが、駐車場であれば土地の舗装や精算機、ロック板といった設備の設置費用で済みます。
これにより、限られた予算でも事業を開始しやすいのが特徴です。
また、経営開始後のランニングコストも比較的低く、主な維持費は電気代や定期的な機器のメンテナンス費用、清掃費用程度です。
故障やトラブルがなければ大きな出費は発生しにくいため、事業計画を立てやすい点も手軽さにつながっています。
他の土地活用への転用がしやすい柔軟性
駐車場は建物がないため、将来的に他の目的で土地を活用したくなった際に、スムーズに転用できる柔軟性を持っています。
例えば、将来的に自己使用の住宅を建てたり、土地を売却したり、より収益性の高いアパートを建てるといった計画が持ち上がった場合でも、駐車場であれば契約者の解約手続きと設備の撤去だけで更地に戻せます。
しかしアパートや借地として貸し出している場合、借地借家法によって借主の権利が強く保護されるため、立ち退き交渉が難航し、多額の立ち退き料が必要になるケースも少なくありません。
駐車場経営は将来の選択肢を狭めることなく、暫定的な土地活用としても有効な手段といえるでしょう。
狭小地で駐車場経営を始める2つの方法
すでに活用可能な土地がある状態で狭小地での駐車場経営を検討する場合、主な経営方法として「月極駐車場」と「コインパーキング」の2種類が挙げられます。
どちらの方法を選択するかは、土地の立地条件や周辺のニーズ、そしてオーナーが目指す収益の安定性によって異なります。
それぞれの特徴を理解し、所有する土地に最適な方法を見極めることが重要です。
毎月安定した収入が見込める「月極駐車場」
月極駐車場は、特定の利用者と月単位で賃貸契約を結び、毎月固定の賃料収入を得る経営方法です。
契約者がいる限り、天候や曜日に左右されず安定した収入が見込めるのが最大のメリットです。
また、コインパーキングのように精算機やロック板などの大掛かりな設備が不要なため、初期費用を安く抑えられます。
アスファルト舗装をせず、砂利を敷くだけで始めることも可能です。
ただし、収益は契約台数に依存するため、常に満車状態を維持するための集客努力が求められます。
空きが出るとその分収入が減少するリスクがあり、周辺の月極駐車場の相場を超える高い収益を上げることは難しい側面もあります。
立地次第で高収益を狙える「コインパーキング」
コインパーキングは、時間貸しで不特定多数の利用者に駐車スペースを提供する経営方法です。
駅前や繁華街、商業施設の近くなど、短時間駐車の需要が高い立地であれば、月極駐車場を上回る高収益を期待できます。
料金設定を柔軟に変更することで、需要に応じて収益を最大化できる点も魅力です。
しかし、収益は稼働率に大きく左右されるため、立地によっては採算が取れないリスクも伴います。
また、精算機やロック板、照明などの設備投資が必要になるため、初期費用は月極駐車場よりも高額になる傾向があります。
安定性よりも収益性を重視する場合や、人の出入りが多い場所での土地活用に適した方法といえるでしょう。
関連記事：駐車場経営は何坪から？台数ごとの必要面積と収益の目安を解説
関連記事：駐車場経営の初期費用はどのくらいかかる？詳しい相場と経営方法をご紹介します
狭小地での駐車場経営を成功に導く4つのポイント
狭小地という制約の中で駐車場経営を成功させるためには、単にスペースを提供するだけでは不十分です。周辺の競合物件との差別化を図り、利用者に選ばれる駐車場にするための戦略が求められます。
ここでは、限られた土地を最大限に活用し、収益性を高めるための4つの具体的なポイントを解説します。
周辺エリアの駐車場ニーズを徹底的にリサーチする
駐車場経営を始める前に、所有する土地の周辺エリアでどのような駐車場の需要があるのかを徹底的に調査することが不可欠です。
例えば、オフィス街であれば日中のビジネス利用、繁華街であれば商業施設利用者の短時間利用、住宅地であれば近隣住民の月極利用や来客用の一時利用といったように、場所によってニーズは大きく異なります。
近隣の駐車場の稼働状況や料金相場を実際に見て回ることで、供給過多になっていないか、またどのような料金設定が適切か見えてきます。
このリサーチを怠ると、需要のない場所に駐車場を作ってしまい、全く利用されないという事態に陥る可能性があります。
土地の形状や接道状況から駐車のしやすさを確認する
駐車場の利用率には、収容台数だけでなく「駐車のしやすさ」も大きく影響します。
特に狭小地の場合、スペースに余裕がないため、設計には細心の注意が必要です。
前面道路の幅が狭い、交通量が多い、見通しが悪いといった立地では、出入りがしにくく敬遠される原因になります。
また、駐車スペースの幅や奥行きが不十分だと、何度も切り返しが必要になり、利用者にストレスを与えてしまう恐れがあります。
契約前や利用前に、実際に車を停めてみて、スムーズに出し入れできるかを確認することが重要です。
利用者の視点に立ち、ストレスなく利用できるレイアウトを考えることが、リピーター獲得につながるといえるでしょう。
ターゲットを軽自動車に絞って収容台数を増やす
狭小地で収益を最大化するためには、収容台数をいかに増やすかが鍵となります。
普通車を基準にすると1台しか停められないような土地でも、ターゲットを軽自動車に限定することで、2台分のスペースを確保できる場合があります。
軽自動車は普通車に比べて車体のサイズが小さいため、必要な駐車スペースも少なくて済みます。
周辺に軽自動車の利用者が多い住宅街や、道幅が狭いエリアであれば、この戦略は特に有効です。
収容台数が1台から2台に増えれば、単純に収益も倍になる可能性があります。
ただし、軽自動車専用とすることで普通車の利用者を逃すことになるため、周辺のニーズをよく調査した上で判断する必要があります。
屋根付きにするなど付加価値をつけて周辺と差別化を図る
周辺に競合となる駐車場が多い場合、料金の安さだけで勝負するには限界があります。
そこで重要になるのが、他の駐車場にはない付加価値を提供して差別化を図ることです。
例えば、カーポートを設置して屋根付きの駐車スペースにすれば、雨や雪、鳥のフンなどから車を守れるため、車両を大切にする利用者からの需要が見込めます。
また、近年増加している電気自動車（EV）に対応した充電設備を導入することも有効な手段です。
これらの設備投資は初期費用がかかりますが、その分駐車料金を高めに設定することで、長期的な収益向上が見込めます。
狭い土地で駐車場経営を始める前に知っておきたい注意点
狭小地での駐車場経営は手軽に始められる一方で、事前に把握しておくべき注意点も存在します。
アパート経営などと異なり、事業としての担保価値が低く評価されやすいため、融資を受けにくい側面もあります。
ここでは、経営を始める前に知っておきたいトラブルの可能性や物理的な制約について解説します。
騒音やライトなど近隣トラブルの可能性を考慮する
駐車場は24時間利用される可能性があるため、近隣住民とのトラブルには特に注意が必要です。
夜間の車の出入りによるエンジン音やドアの開閉音、ヘッドライトの光などが、近隣の生活環境に影響を与えることがあります。
特に住宅が密集している地域では、これらの問題がクレームに発展しやすくなります。
対策として、夜間の利用を制限したり、騒音を抑えるための看板を設置したり、照明が隣家の窓に直接当たらないよう角度を調整するなどの配慮が求められます。
経営を始める前に、近隣への影響を予測し、事前に対策を講じておくことが円滑な運営につながります。
土地の形状によっては設置できる機器が限られる
狭小地は、正方形や長方形といった整形地ばかりとは限りません。
いびつな形状の土地や、間口が極端に狭い旗竿地などの場合、設置できる機器に制限が生じることがあります。
例えば、コインパーキングに必要な精算機やロック板、看板などを設置するスペースが十分に確保できない可能性があります。
また、車がスムーズに出入りし、転回するためのスペースが取れない場合、駐車場としての機能を満たせないことも考えられます。
計画段階で、専門業者に相談し、所有する土地の形状でどのようなレイアウトが可能か、必要な機器をすべて設置できるかを確認しておく必要があります。
初期費用を抑えるなら一括借り上げも選択肢に入れる
初期費用をかけずに駐車場経営を始めたい場合、専門業者に土地を貸し出して経営を委託する「一括借り上げ（サブリース）」方式も有効な選択肢です。
この方式では、駐車場運営業者が土地を借り上げ、舗装や機器の設置、運営管理のすべてを代行してくれます。
土地のオーナーは、毎月固定の賃料を受け取るだけで、費用の負担や管理の手間は一切かかりません。
大手の駐車場運営会社やサポート体制や実績のある運営会社と契約することで、安心感が高まるといえるでしょう。リスクを抑えて安定した収入を得たい方や、運営に時間を割けない方にとってはメリットの大きい方法です。
まとめ
狭小地でも、20坪程度の土地をうまく活用すれば駐車場経営は十分に可能です。
ただし、立地条件や初期費用、運用方法など、成功のカギを握るポイントや注意すべき点がいくつかあります。
今回ご紹介したように、適切な方法で準備を進めれば、狭い土地でも収益性の高いコインパーキング経営が実現できます。
ご自身の土地に合った運用スタイルを見極め、失敗を防ぎながら、効果的に土地を活用しましょう！
ユアー・パーキングでは、20坪前後の狭小地でも収益化できるプランをご提案しております。
「うちの土地でも駐車場経営はできるの？」といったご相談も大歓迎です。
ご不明な点や不安がある方は、ぜひ一度ご相談ください。
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