ローリスクで手軽に開業できることから、土地オーナー様の新しい土地活用方法としてその数を急速に増やしているコインパーキング。
コインパーキング（時間貸駐車場）の経営に関心がある方や、土地の有効活用を検討されている方にとって「コインパーキングの賃料相場」は非常に気になるポイントでしょう。
本記事では、コインパーキングの賃料の仕組みや相場、立地や運営方式による違い、そして土地オーナー様が得られる収入の目安について解説します。
コインパーキング経営に興味をお持ちの方は、ぜひ最後までご覧ください。
コインパーキングの仕組みと賃料の関係
コインパーキングとは時間単位で料金が発生する「時間貸駐車場」のことです。
土地を所有しているオーナー様は、その土地を駐車場運営会社に貸し出すことで収益を得ることができます。
コインパーキング経営の主な方式
コインパーキング経営には主に3つの方式があります。
一つは、土地オーナー様ご自身で運営・管理を行う「自主管理方式」です。
次に、専門業者に運営・管理を委託する「管理委託方式」があります。
そして、土地を運営会社に一括で貸し付け、毎月固定の賃料を受け取る「一括借り上げ方式」があります。
それぞれの方式で初期費用や運営の手間、収益性が異なります。
自主管理方式
自主管理方式とは、オーナー様（地主や物件所有者）が自ら運営管理を行うコインパーキングの運営方式です。
設備の導入・運営・集金・トラブル対応などをオーナー様自身で行う、または最小限の委託で済ませる方式です。
【メリット】
・収益性が高い（中間マージンが少ない）
・柔軟な運営が可能（料金・台数・時間制などを自由に設定）
・土地活用の自由度が高い（短期・中期での転用がしやすい）
【デメリット】
・初期投資が必要（精算機・ロック板・看板など）
・運営の手間がかかる（集金、清掃、トラブル対応）
・専門知識やノウハウが必要
土地活用に自由度を持たせたい、利益率を重視する方に向いているケースといえるでしょう。
管理委託方式
管理委託方式（管理受託方式）とは、コインパーキングの土地所有者（オーナー様）が設備を保有しつつ、運営管理業務を専門業者に委託する方式です。
【メリット】
・運営の手間を軽減（プロに任せられる）
・収益性を確保（自主管理ほどでなくても高め）
・設備は自分の資産になる
・料金設定や土地活用に一定の自由度がある
【デメリット】
・初期投資が必要（精算機・看板・ロック装置など）
・毎月の委託費用が発生
・トラブル時の最終責任はオーナー様
・稼働率が低いと収益が安定しないことも
自主管理は難しいが一括借り上げより収益を得たい人や、初期投資が可能で土地を長期で活用したい人に向いているといえるでしょう。
一括借上げ方式
一括借上げ方式とは、土地オーナー様が駐車場運営会社に土地を貸し出し、運営会社がその土地にコインパーキング設備を設置・管理・運営する方式です。
オーナー様は毎月 固定の賃料（借地料）を受け取るだけで、運営の手間やリスクを一切負わないのが最大の特徴です。
【メリット】
・完全に手間なし（「ほったらかし運営」が可能）
・初期費用ゼロ（オーナー様側は費用負担なし）
・安定収入が得られる（稼働に関係なく毎月一定額）
・専門業者が全て対応（トラブルも任せられる）
【デメリット】
・収益性が低いこともある（駐車場の売上が好調でも固定賃料のままの場合がある）
・土地活用の自由度が低い（契約期間中は他用途に転用不可の場合がある）
手間をかけずに安定収入を得たい方、高齢者や不動産管理に不慣れな人、長期間土地活用の予定がなく当面使わない遊休地にも向いている方式といえるでしょう。
一括借上げ方式の賃料相場は月極の1.5倍～2倍程度!?
一括借上げ方式の場合、コインパーキングの賃料相場は、一般的に月極駐車場の1.5倍から2倍程度が目安とされています。
しかし、この相場はあくまで参考であり、実際の賃料は様々な要因によって大きく変動します。
賃料に影響する主な要素
以下は、特に影響が大きいポイントです。
① 立地（駅近・繁華街・住宅街など）
最も大きな影響を与える要素は立地条件です。
駅前や商業施設近くなど、人や車の出入りが多いエリアでは、駐車需要が高いため賃料も高額になります。
② 土地の広さ（何台分の駐車スペースが確保できるか）
駐車可能台数が多ければ、その分収益も増える可能性があります。
狭い土地でも回転率が高い場所であれば、高収益を見込めることもあります。
③ 周辺の競合状況
同じエリアに多くのコインパーキングがあると、価格競争が起こり、賃料も下がる傾向にある可能性があります。
④ 駐車料金の設定と稼働率
時間単価や最大料金の設定が適切であり、稼働率が高いほど収益性が高くなり、結果としてオーナー様の取り分も増える可能性があります。
一括借上げ方式における土地オーナー様の収入の目安
一括借上げ方式において、土地オーナー様へのお支払いは月額賃料として支払われます。
この月額賃料は土地の立地条件、周辺環境、需要と供給のバランスといった様々な要因を考慮して算出されることが一般的です。
坪単価の相場
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土地の立地条件 |
坪単価の目安 |
20坪あたりの月額賃料 |
30坪あたりの月額賃料 |
備考 |
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都心・駅前 |
5千～6千円 |
10万～12万円 |
15万～18万円 |
商業地・繁華街 |
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郊外の住宅地 |
3千～4千円 |
6万～8万円 |
9万～12万円 |
住宅地 |
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地方・郊外 |
千円～2千円 |
2万～5万円 |
3万～7.5万円 |
交通量のない場所 |
収入例
【例1：都心駅近で30坪の土地】
坪単価：5,000円
収入（月額）：5,000円 × 30坪 = 15万円
年間収入：15万円 × 12ヶ月 = 180万円
【例2：準都市部で40坪の土地】
坪単価：3,000円
収入（月額）：3,000円 × 40坪 = 12万円
年間収入：12万円 × 12ヶ月 = 144万円
【例3：地方で50坪の土地】
坪単価：1,500円
収入（月額）：1,500円 × 50坪 = 7.5万円
年間収入：7.5万円 × 12ヶ月 = 90万円
※上記は一括借上げ方式での想定収入です。
※立地や形状によって駐車可能台数が異なるため、現地査定が必須です。
マンション敷地をコインパーキングとして貸し出す場合
【余剰スペースを収益化できる例】
マンション敷地の一部に空きがある場合、そのスペースをコインパーキングとして活用することで収益を得ることが可能です。
特に駅近・商業エリアに立地するマンションでは、1台あたり月5万〜7万円の賃料が見込めるケースもあり、管理組合による活用としても注目されています。
ただし建築基準法や用途地域の制限により、マンション敷地に駐車場を増設できない場合がありますので導入を検討する際は、運営会社に法的確認や収支シミュレーションを依頼することをおすすめします。
月極駐車場と一括借上げ方式の比較～賃貸借契約・賃料の違いとは～
土地を駐車場として活用する際、「一括借上げ方式」の他に「月極駐車場」の運用形態があります。
どちらも土地を貸すという点では同じですが、賃貸借契約の形態や収益構造、賃料の性質に大きな違いがあります。
ここでは、双方の違いを「賃料減額リスク」や「通常料金」などの観点も含めて比較します。
【比較①】賃貸借契約の違い
・月極駐車場では、土地オーナー様と個々の利用者様との間に直接賃貸借契約を結ぶケースが一般的です。そのため、契約管理・更新・解約などの手続きはオーナー様側で対応するか、管理会社に委託する必要があります。
・一方で一括借上げ方式は、オーナー様と運営会社の間で土地全体に対する賃貸借契約を締結します。運営会社が駐車場の運用を一括で管理するため、オーナー様の手間はほぼありません。
【比較②】賃料と収益性
・月極駐車場では、通常料金（一般的な月額使用料）はエリアによって大きく異なります。
特に都心部では、機械式駐車場で1台あたり4万円から6万円、平面駐車場では5万円から12万円が相場となる場合があります。
都心3区（千代田区・中央区・港区）では、さらに高額になる傾向が見られます。
空きが出ればその分収入が減るため、収益は稼働率に大きく左右されます。
・一括借上げ方式では、運営会社から毎月一定の固定賃料が支払われるのが特徴です。
稼働率が低くても収入は変わらず、安定した収入源となります。
【比較③】賃料減額のリスク
・月極の場合は、需要低下や競合の影響で通常料金を下げざるを得ない場面もありますが、オーナー様が自由に設定・調整できる点は柔軟性があります。
・一括借上げ方式では、契約期間中は固定賃料が保証される一方、契約更新時に運営会社側から賃料減額の打診がはいることもあります。
そのため、契約時に「賃料減額に関する条項」や「固定期間」をしっかり確認しておくことが重要です。
結論：目的や土地条件に合わせて最適な方式を選ぶ
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項目 |
月極 |
一括借上げ方式 |
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賃貸借契約 |
利用者ごとに個別契約 |
運営会社と一括契約 |
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賃料収入 |
変動（通常料金ベース） |
固定（安定収入） |
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賃料減額の影響 |
空で即影響 |
契約更新時に発生の可能性がある |
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管理の手間 |
多い |
少ない |
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向いている人 |
高収益狙い・柔軟さ重視 |
手間なく安定収入希望 |
土地の立地や将来的な活用計画によって、どちらの方式が最適かは異なります。
収益性を重視するなら月極、安定性と手間の軽減を求めるなら一括借上げ方式が有利といえるでしょう。
賃料は需要と供給で決まる
一般的に月極駐車場は、土地の相場で賃料が決まる場合がほとんどです。
たとえば、人口が密集している場所や、人がたくさん集まる繁華街やオフィス街の近くなどでは、多くの利用者を見込めることから駐車場賃料も高くなります。
一方、コインパーキングの賃料はどのようにして決まるのでしょうか？
月極駐車場の賃料とは異なり、土地相場によって賃料は大きく変動しません。
賃料を決める大きな要素は、その地域におけるコインパーキングの数です。
もし、コインパーキングがたくさんあって供給過多になっている場合、賃料は下がる傾向にあります。
反対に、コインパーキングの数が不足している場合には賃料は高くなります。
つまり、賃料は需要と供給のバランスで決まるのです。
固定賃料のメリットは継続性と安定性
固定の賃料収入が得られるため、通常の自営の場合と比べて大きなリスクを負う必要がありません。
もちろん、自分で経営を行ったり、出来高払いの業者と契約したりすれば、コインパーキングの繁盛具合によっては大きな収益を上げることもできるでしょう。
しかし、パーキングのスペースを常に満席にするためには自分ではコントロールできない外部の要因も絡んでくるため、高い利用率を維持するのは容易なことではありません。
その点、一括借上げ方式の収入は固定なので、不確定要素に左右されない安定した収入源を確保でき、まさに低リスクで堅実な投資であると言えます。
この安心感や安定感こそが、一括貸しの大きな魅力なのです。
収入は継続性と安定性が重要だと考えますが、固定賃料のメリットはまさにこの2点に集約されます。
ある月はたまたまコインパーキングの利用率が高くなり大きな収益を得たとしても、それが続かなければ意味はありません。
今月上手くいったとしても、1ヶ月、2ヶ月先も同じように集客できるかどうかはわかりません。
もちろん、そのリスクと引き換えに大きな収入を獲得できる可能性も自営にはあるため、最終的に自営か一括貸しか、どちらを選択するかは、個々人の状況や価値観によるかと思います。
賃料の相場を把握して土地活用の第一歩を
コインパーキングの賃料は、立地や土地の形状、周辺の駐車需要などによって大きく異なりますが、毎月数万円〜数十万円の安定した収入が期待できる魅力的な土地活用方法です。
特に一括借り上げ方式であれば、管理の手間もなく、空車リスクを負わずに固定収入を長期的に得られる点が大きなメリットでしょう。
土地のポテンシャルを最大限に活かすには、まず現在の相場を知ること、そして信頼できる運営会社に相談することが大切です。
将来のために、まずは賃料査定やシミュレーションを受けてみることから始めてみてはいかがでしょうか。
ユアー・パーキングは、1995年創業以来30年以上数多くのコインパーキングを設置・運営してきました。土地活用をコインパーキング経営で検討されている方に対し、土地の形状や広さに合わせた最適なレイアウトや、賃料・契約プランを提案いたします。
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