駐車場の土地を買いたい方へ｜土地購入から始める駐車場経営は儲かる？失敗しない土地探し

駐車場経営を検討する中で、
「土地を購入してまで始める価値はあるのか？」
「本当に儲かるのか、それとも失敗するリスクが高いのか」
と悩まれている方は多いのではないでしょうか。

駐車場経営は、アパート経営などと比べて初期投資や管理の手間が少なく、比較的始めやすい土地活用方法として注目されています。
しかし一方で、土地選びを間違えると想定していた収益が出ず、赤字経営に陥るケースも少なくありません。

特に「土地をすでに持っていない状態で購入から始める駐車場経営」は、
✔ 購入価格は適正か
✔ その立地で本当に需要があるのか
✔ 将来的に売却・転用できる土地か
といった点を慎重に見極める必要があります。

この記事では、駐車場経営で土地購入は本当に儲かるのかという疑問にお答えするとともに、失敗しないための土地探しのコツを解説します。
これから駐車場経営を始めたい方、土地購入をご検討中のオーナー様はぜひ最後までご覧ください。

結論：土地購入からの駐車場経営は慎重な判断が必要！

結論から言うと、土地を購入して始める駐車場経営は、誰にでも儲かる投資ではありません。
ただし、立地条件や購入価格、資金計画が適切であれば、条件次第で成立するケースもあります。

土地購入からの駐車場経営は、想定利回りが低くなりやすく、収益性の面から慎重な判断が必要です。
すでに土地を所有している場合と異なり、土地の購入費用を駐車場収入で回収する必要があるため、利回りは大幅に低下します。
特に、土地購入費用を全額ローンで賄う計画は、返済負担が収益を上回り、赤字経営に陥るリスクが高くなる場合があります。
駐車場経営は大きな収益を短期間で得る投資ではなく、安定性を重視した長期的な土地活用として捉えることが重要です。
そのため、十分な自己資金を用意でき、長期的な視点で資産形成を考えられる場合に適した選択肢といえるでしょう。

駐車場経営をご検討中の方へ事例のご紹介

土地購入からの駐車場経営が「儲からない」と言われる3つの理由

土地を所有していない状態から、新たに土地を購入し駐車場経営に乗り出すことは、多くのハードルが存在します。
「儲からない」と言われる背景には、主に初期投資の大きさと税負担、そして他の土地活用と比較した場合の収益性の問題が挙げられます。
これらの理由を事前に理解しておくことは、投資判断の誤りを防ぐ上で極めて重要です。

ここでは、その具体的な3つの理由について掘り下げていきます。

理由①：土地の購入費用が高く、初期投資の回収に時間がかかる

駐車場経営の大きなメリットは、アパート経営などに比べて初期費用が安い点にありますが、これは土地をすでに所有している場合の話です。
土地の購入から始める場合、数百万から数千万円規模の土地代が初期費用に加算されます。

土地購入費を含めた投資回収には長期間を要するため、短期的な利益を期待すると失敗につながるといえるでしょう。
結果として、投資利回りが著しく低下し、ローンを組んでいれば返済が収益を圧迫し続けます。
このような資金回収の長期化が、儲けを出しにくい構造を生む最大の要因です。

理由②：固定資産税の住宅用地特例が適用されず税負担が大きい

土地にかかる固定資産税や都市計画税は、その土地に住宅が建っている場合、「住宅用地の特例」が適用され、税額が大幅に軽減されます。しかし、駐車場として利用する土地にはこの特例が適用されません。そのため、住宅用地に比べて高い税率で課税されることになります。
例えば、住宅用地であれば最大で6分の1になる固定資産税が、駐車場では軽減されないため、年間の税負担が数倍に増加するケースも見られます。
この重い税負担が経営収支を悪化させ、利益を出しにくくする大きな要因となっています。

理由③：アパート経営など他の土地活用より収益性が低い傾向にある

土地活用にはアパート経営やマンション経営、商業施設の建設などさまざまな選択肢があります。
これらの活用方法と比較して、駐車場経営は得られる収益が低い傾向にあります。
アパート経営では複数の部屋から家賃収入が得られるのに対し、駐車場経営の収入は駐車台数分に限られます。
土地の購入費用という同じ投資額であっても、生み出す収益に大きな差が生まれるため、投資効率の面で見劣りします。

設備投資などの経費が少ないというメリットはありますが、土地購入費を考慮すると、より高い収益が見込める他の活用法を検討する方が合理的な場合が多いといえるでしょう。

失敗しない！駐車場経営で利益を出すための土地探しのコツをご紹介

土地購入からの駐車場経営には多くの課題がありますが、適切な土地探しを行うことで、成功の確率は高まります。
重要なのは、いかにして安定した需要を確保し、コストを最小限に抑えるかという視点です。

エリア選定、税金対策、土地の形状、そして初期費用の削減といった複数の角度から物件を吟味することが、利益を生む駐車場経営への第一歩となります。
ここでは、失敗を避けるための具体的な土地探しのコツをいくつか紹介します。

コツ①：駐車場需要が高いエリア（駅・商業施設の周辺）に絞る

駐車場経営で安定収益を得るためには、そのエリアに十分な駐車場需要が存在するかを見極めることが最も重要です。
駐車場経営の成否はその土地の立地に大きく左右されます。
安定した収益を上げるためには、駐車場の利用が見込める需要の高いエリアに絞って土地を探すことが不可欠です。

具体的には、駅や大型商業施設、病院、オフィス街、観光地などの周辺が挙げられます。
これらの施設は人の往来が多く自動車でのアクセス需要が常に見込めるためです。

土地を探す際には、単に施設が近いというだけでなく、周辺にある競合駐車場の数や料金設定、稼働率も事前に調査し、ビジネスとして成立するかどうかを慎重に見極める必要があります。

コツ②：固定資産税評価額が低く、維持費を抑えられる土地を選ぶ

駐車場経営におけるランニングコストの中でも、固定資産税と都市計画税は大きな割合を占めます。
これらの税額は、土地の固定資産税評価額を基に算出されるため、土地を選ぶ段階でこの評価額を意識することが重要です。

たとえ土地の販売価格が安くても、評価額が高ければ税負担が重くなり、長期的な収益を圧迫します。
逆に、販売価格が多少高くても評価額が低い土地を選べば、年間の維持費を抑えることが可能です。
土地探しの際は、価格だけでなく、自治体が公表している固定資産税路線価などを参考に、税負担まで考慮した物件選びを心がけるべきでしょう。

コツ③：車の出入りがしやすい間口の広い土地を探す

駐車場の利用しやすさは、稼働率に直結する重要な要素です。
特に、土地が道路に接している部分である「間口」の広さは、車の出入りのしやすさを決定づけます。
間口が狭いと、運転に不慣れな人や大型車を利用する人から敬遠されがちになり、機会損失につながる可能性があります。
理想的なのは、複数の車が同時に出入りできるほどの広さがある土地です。

最低でも、車1台分が余裕をもって通行できる幅は確保したいところです。
変形地や旗竿地でも駐車場経営は可能ですが、利用者の視点に立ち、ストレスなく駐車できるレイアウトが組めるかどうかを慎重に検討する必要があります。

コツ④：既に舗装されている中古駐車場を狙って初期費用を削減する

更地の状態から駐車場経営を始める場合、アスファルトやコンクリートによる舗装工事が必要となり、これが初期費用を押し上げる一因となります。
この費用を削減する有効な方法が、すでに駐車場として利用されていた中古物件を探すことです。
以前の運営者が撤退した土地などを購入できれば、舗装工事が不要になるか、軽微な補修で済むため、数十万から百万円単位のコスト削減が期待できます。

また、場合によっては精算機や看板などの設備が残っていることもあり、これらを活用できればさらに初期投資を抑えることが可能です。
土地探しの際には、このような「居抜き」物件も視野に入れると良いでしょう。

月極とコインパーキング、土地探しのポイントの違い

駐車場経営には、毎月定額の賃料を得る「月極駐車場」と、時間貸しで不特定の利用者から収益を得る「コインパーキング」の二つの主要な形態があります。
どちらの形態を選択するかによって、適した土地の条件は大きく異なります。
それぞれのビジネスモデルの特性を理解し、それに合致した土地探しを行うことが成功への鍵です。

ここでは、月極駐車場とコインパーキング、それぞれの経営に向いている土地のポイントについて解説します。

月極駐車場に向いている土地：住宅街やオフィス街の周辺エリア

月極駐車場は、特定の利用者が継続的に契約するため、安定した収益が見込める経営形態です。
主なターゲットは、自宅に駐車スペースがない近隣住民や、通勤で車を利用する会社員となります。

そのため、土地探しの際は、これらの需要が見込める住宅街やオフィス街の周辺エリアが最適です。
特に、集合住宅が多い地域や、駐車場が不足しているオフィスビルの近くは狙い目です。
コインパーキングほど駅や繁華街に隣接している必要はなく、少し離れた場所でも、ターゲット層が日常的に利用しやすい立地であることが重要になります。

コインパーキングに向いている土地：商業施設や繁華街、病院の近く

コインパーキングは、不特定多数の短時間利用者を対象とするため、人の出入りが激しく、常に一定の駐車需要があるエリアが適しています。
具体的には、駅前、大型商業施設、繁華街、病院、観光スポットなどの周辺が理想的な立地です。

これらの施設を訪れる人々が、短時間でも車を停めたいというニーズに応えることで高い稼働率を実現します。
土地の広さよりも、いかに多くの人が行き交う場所であるかが重要です。
周辺道路の交通量や、近隣の競合駐車場の稼働状況を事前に調査し、高い収益性が見込めるかを見極める必要があります。

参考：駐車場経営は何坪から？台数ごとの必要面積と収益の目安を解説

土地購入から駐車場経営を始める際の初期費用とランニングコスト

土地購入から駐車場経営を始めるには、土地の代金以外にもさまざまな費用が発生します。
事業計画を立てる上で、初期費用と運営開始後にかかるランニングコストを正確に把握しておくことは不可欠です。

これらの経費を事前に洗い出し、費用を踏まえた収支シミュレーションを行うことで、土地購入からの駐車場経営が現実的に成立するかを判断できます。
ここでは、具体的にどのような費用が必要になるのか、初期費用とランニングコストに分けてその内訳を解説します。

土地購入時にかかる初期費用の内訳（仲介手数料・登記費用など）

土地購入時に必要な初期費用は、土地そのものの価格だけではありません。
まず、不動産会社を介して購入する場合、売買価格に応じた仲介手数料がかかります。
また、売買契約書に貼付する印紙税、土地の所有権を登記するための登録免許税、そして購入後に課される不動産取得税といった税金も必要です。

これらに加え、駐車場として運営するための整備費用も発生します。
更地であればアスファルト舗装費用、コインパーキングにする場合は精算機やロック板、照明、看板などの設備投資がかかり、これらも初期費用として見積もっておく必要があります。

駐車場経営の開始後に必要なランニングコスト（税金・管理費）

駐車場経営を始めると、継続的に発生するランニングコストがかかります。
最も大きな経費となるのが、毎年課税される固定資産税と都市計画税です。
前述の通り、駐車場用地は住宅用地の特例が適用されないため、税負担は重くなります。

コインパーキングの場合、精算機などの設備にかかる電気代や、定期的なメンテナンス費用も必要です。
また、運営を管理会社に委託する場合は管理委託料が発生し、清掃費やトラブル対応費などが含まれます。
その他、設備の故障に備えた修繕費や、万が一の事故に備えるための損害保険料も経費として考慮しなければなりません。

参考：コインパーキング経営にかかる消費税は？税金の種類や節税対策も解説！

土地を購入して駐車場経営を始める前に押さえるべきポイント

土地購入から駐車場経営という大きな投資に踏み切る前には、リスクを最小限に抑えるための準備が欠かせません。
成功の確率を高めるためには、勢いだけでなく、冷静な分析と計画が必要です。

特に、資金計画の立て方と、購入対象となる土地の価格が適正かどうかを見極める市場調査は、事業の土台となる重要なポイントです。
これらの準備を怠ると、後々の経営に大きな影響を及ぼす可能性があります。

ポイント①：自己資金を十分に用意してローンの返済負担を減らす

土地購入費を金融機関からのローンで賄う場合、その返済額が経営を大きく圧迫する可能性があります。
駐車場経営は一般的に収益性が高くないため、売上がローン返済額を下回り、赤字が続くリスクも考えられます。

このリスクを軽減するためには、できるだけ多くの自己資金を用意し、借入額を少なくすることが重要です。
自己資金の割合が高ければ、月々の返済負担が軽くなるだけでなく、金利変動リスクの影響も受けにくくなります。
安定した経営基盤を築くためにも、無理のない資金計画を立て、十分な自己資金を準備してから臨むべきです。