駐車場経営は、初期費用が抑えられ短期間でスタートできるため、手軽に始められる土地活用として人気があります。駐車場経営に興味があるが、どんな管理業務を行うのかわからないといった不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。
この記事では、具体的な業務内容から起こりうるトラブルと対策まで、駐車場の管理に関する情報を解説します。ぜひ最後までご覧ください。
駐車場管理とは？
駐車場管理とは、所有する土地を駐車場として活用する際に発生する、運営・維持に関する一連の業務のことをいいます。
その内容は、賃料・売上金の集金や清掃、設備のメンテナンス、トラブル対応、確定申告といった専門的な知識を要するものまで多岐にわたります。
駐車場管理は個人で行うことも可能ですが、専門知識が必要なうえに手間がかかるため、多くの経営者は専門業者に駐車場の管理業務を委託しています。
ここでは、経営方式ごとの違いについても紹介しますので、自分に合った管理方法を見つけて駐車場経営を成功させましょう。
駐車場管理の業務内容
まず初めに、具体的な管理業務の内容を項目別にご紹介します。
駐車場管理の業務内容を把握することは駐車場経営において、個人で管理を行う場合も、専門業社に委託する場合でも重要です。
業務内容を把握し、自分の状況と照らし合わせて、管理方法を検討しましょう。
賃料・売上の集金
駐車場管理において、賃料や売上の集金は最も重要な業務の一つです。
駐車場には、時間単位で不特定多数の利用者に貸し出す「コインパーキング」と、利用者と月単位で契約を結ぶ「月極駐車場」の2種類あります。
それぞれ集金方法が異なる点に注意が必要です。
コインパーキングの場合は、専門業者に委託するケースが多いですが、個人で行う場合は、定期的に精算機から売上金を回収します。
その際、釣銭やレシートの補充も忘れずに行いましょう。
一方、月極駐車場では契約者から賃料を集金します。自身の銀行口座に振り込んでもらうケースが一般的です。
通帳などで入金漏れがないか確認し、滞納が発生した際には、電話や手紙で督促を行う必要があります。滞納が長引くと損失が大きくなってしまうため、早めに対処しましょう。
場内清掃・点検
駐車場を常に清潔で安全な状態に保つことは、利用者の満足度を高め、リピート率を上げることに繋がります。
また、しっかりと管理された駐車場では、不正駐車や車上荒らしなどのリスクも抑えられます。
主な業務として、場内のゴミ拾いや吸い殻の処理、雑草の除去、放置自転車の確認などが挙げられます。
また、夜間の安全を確保するために、照明が切れていないかの確認も重要です。
設備のメンテナンス・修理
利用者が安全に駐車場を利用できるように、設備のメンテナンス・修理を行いましょう。
定期的にメンテナンスを行うことで、設備の耐久性が上がり、修理や交換の費用が抑えられます。
また、設備の故障を早期発見し、修理することで売上の減少や利用者からのクレームも軽減できます。
コインパーキングの場合、設備が多いため、手間や費用がかかります。
また、精算機やロック板などの機器のメンテナンス・修理には専門知識が求められるため、専門業者に依頼することをおすすめします。
関連記事：コインパーキングの機器や看板の耐用年数はどれくらい？
トラブル・クレーム対応
設備類のトラブルや駐車場内で起きた事故、利用者からのクレームなどの対応も大切な業務です。
例えば、「精算機が作動しない」「場内で車をぶつけてしまった」「不正駐車されていて停められない」といった内容です。
駐車場が24時間営業の場合、早朝や深夜の対応も必要なため、個人で対応するのは難しいかもしれません。
こういったトラブル・クレーム対応は、駐車場運営会社に委託するのがおすすめです。
決算・確定申告
駐車場経営によって得られた収益は、年に一度確定申告を行い、所得税を納税する義務があります。
申告にあたっては、年間の総収入から管理費、修繕費、固定資産税、減価償却費などの必要経費を差し引いて所得額を算出するため、日頃から領収書を保管し、帳簿つけておきましょう。
なお、駐車場の規模が事業規模である場合は、青色申告での確定申告が可能です。
青色申告特別控除を利用すれば最大65万円を所得から控除できますが、青色申告に必要な複式簿記の記帳は専門知識が必要なため、難しいと感じた場合は、税理士に相談してみるとよいでしょう。
関連記事：駐車場収入は確定申告が必要？必要書類・経費について解説
駐車場の3つの経営方式
ここからは、駐車場の3つの経営方式について解説します。
経営方式によって、経営者が管理をどこまで行うかが変わってくるため、経営方式は慎重に選ぶ必要があります。
それぞれの特徴・メリット・デメリットを把握して、自分にあった経営方式を選びましょう。
個人経営方式
個人経営方式は、駐車場経営の準備となる最初の敷地整備から、日々の清掃、集金、トラブル対応といった全ての管理業務を個人で行う方式です。
最大のメリットは、管理会社に支払う手数料がかからないため、駐車場の売上がほぼそのまま収益になる点です。
しかし、全ての業務を自分で行うため、手間と時間がかかります。また、駐車場経営にかかる初期費用とランニングコストは全額個人で負担しなければならないため、ある程度の資金が必要になります。
管理業務が比較的少ない月極駐車場であれば、個人経営でも行なえるかもしれませんが、コインパーキングは負担が大きいためおすすめできません。自分で経営に挑戦したいという方や、管理業務を行う時間が確保できる方に向いた経営方法といえるでしょう。
管理委託方式
管理委託方式は、集金や清掃、トラブル対応といった日々の管理業務を、専門の管理会社に委託する方法です。
管理会社にどこまで管理を委託するかを決めて、毎月管理委託料を管理会社に支払います。管理委託料の相場は収益の約5～10％です。
管理委託料が発生しますが、駐車場の売上がほぼそのまま収益になり、手間や時間のかかる管理業務を管理会社に任せられる点がメリットといえるでしょう。
一般的に、駐車場経営の準備となる最初の敷地整備や、必要な機器の設置は個人で行います。また、料金の設定を自分で決められるので、駐車場経営にかかわりたいが手間がかかる管理は任せたいという方に向いているでしょう。
一括借り上げ方式
一括借り上げ方式は、所有している土地をそのまま駐車場運営会社に委託し、毎月運営会社から賃料を受け取る方式です。
駐車場経営の準備から管理まで一貫して駐車場運営会社が行うため、初期費用やランニングコストがかかりません。そのため、土地さえあれば金銭的負担がゼロで駐車場経営を始められるメリットがあります。また、駐車場の稼働率や収益にかかわらず毎月固定の賃料を受け取れるため、安定した収入を受け取れる点も大きなメリットです。
駐車場が遠方にある、複数の駐車場を経営している、副業として駐車場経営をしたいという方におすすめの方法です。
ユアー・パーキングの一括借り上げ方式では、駐車場経営に必要な初期費用やランニングコストはすべて当社が負担いたします。駐車場経営のことならユアー・パーキングにお任せください。
駐車場で起こりやすいトラブル
駐車場経営を成功させるにはトラブル対応が重要な要素になります。駐車場経営では、料金の誤解や清掃の不備、騒音、不正駐車など、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。これらのトラブルを事前に把握し、適切な対策を講じることが大切です。
ここからは、駐車場で起こりやすいトラブルをご紹介します。
料金
駐車場で最も多いトラブルの一つが、料金に関するものです。
月極駐車場の場合は、賃料が期日までに支払われない、賃料を滞納されるといったトラブルが挙げられます。賃料の滞納を未然に防止するには、保証人を求めることや、審査を厳しく行うことが有効です。
コインパーキングの場合は、料金表示がわかりづらい、思っていたより料金が高くなったなどのトラブルが多く発生します。誰が見ても分かりやすい料金体系にすると同時に、看板の表記を工夫することが重要です。
清掃
駐車場の清掃が行き届いていないと、利用者からのクレームや近隣トラブルの原因となります。
駐車場は基本的に無人で経営しているため、ゴミの不法投棄の被害に遭いやすい場所です。場内にゴミが放置されていると、見た目が悪いだけでなく、不法投棄を誘発する可能性も高まります。さらに、利用者が減少し、収益が下がる恐れがあります。
ゴミの不法投棄には、定期的な巡回と清掃の徹底、照明を増やして場内を明るくする、防犯カメラを設置するなどの対策が有効です。
騒音
駐車場経営では、近隣住民から騒音のクレームが来る可能性もあります。
特に住宅街に隣接している場合は、騒音による近隣トラブルに注意が必要です。夜間や早朝の自動車のエンジン音、ドアの開閉音、利用者同士の大きな話し声などがクレームの対象となることがあります。
不特定多数の人が利用するコインパーキングに多く発生する傾向があります。
定期的な巡回、「アイドリングストップ」「夜間はお静かに」といった注意喚起の張り紙、防犯カメラの設置などの対策をしましょう。
不正駐車・無断駐車
不正駐車や無断駐車は、駐車場の収益に影響するだけでなく、利用者に対しても迷惑を与える悪質なトラブルです。
無断駐車により利用者が駐車できないケースや、空きスペースに無断駐車されることで出入りができなくなるケースがあります。
定期的な巡回、防犯カメラの設置、空きスペースがないレイアウトにするなどの対策が効果的です。
トラブルが発生した場合は、個人で対応しようとせず、警察に相談しましょう。盗難車や犯罪に関与している車両であれば、警察が対処してくれます。警察で対処できなければ、専門の業者に依頼しましょう。
駐車場管理で注意すべきこと
最後に、駐車場管理で注意すべきことをお伝えします。
特に駐車場管理を業者に委託する場合は、管理会社選びが駐車場経営の成功に大きく影響してきます。また、事前に周辺地域の調査を行うことで競合との差別化を図り、収益の安定化を目指せます。これらの注意点を事前に把握し、駐車場経営が始まる前にしっかりと準備を進めることが大切です。
業者を見極める
管理委託方式や一括借り上げ方式を選択する場合、どの管理会社と契約するかは後の駐車場経営に大きく影響してきます。
契約を検討する際は、提示された委託料や賃料の金額だけで判断せずに、清掃の頻度、緊急時対応の体制、周辺駐車場の稼働状況を上げるための提案力など、具体的な仕事内容を比較検討しましょう。
過去の実績や評判も確認し、信頼して管理を任せられるパートナーを見極める必要があります。
周辺地域を調査する
駐車場経営を成功させるには、周辺環境の事前調査も重要です。
駐車場の種類は、主に月極駐車場とコインパーキングの2つがあり、土地の立地によって需要が異なります。
たとえば、住宅地に隣接する土地であれば、地域住民のニーズから月極駐車場が適しているでしょう。一方、病院や商業施設など、車でのアクセスが便利な場所に土地がある場合は、コインパーキングが高い稼働率を期待できます。
経営を始める前には、立地に適した駐車場の種類を見極めることが大切です。
複数社に相談する
駐車場管理業者との契約を検討する際には、複数の業者に相談して比較検討することをおすすめします。
委託料の設定や管理業務の範囲、トラブル対応の体制は業者によって異なるため、それぞれのプランを比較検討すると、ご自身のニーズに合った業者を選ぶことができます。
複数の業者に相談することで、料金体系やサービス内容を比較でき、納得のいく契約に繋がるでしょう。
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駐車場管理に関する悩みや課題は、専門の会社に相談することで解決の糸口が見つかるかもしれません。
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