駐車場経営は、初期費用を抑えられ手軽に始められるため、土地活用の方法として検討されている方も多いのではないでしょうか。
一方で、「駐車場にすると固定資産税が住宅用地の6倍になる」という話を耳にし、躊躇されている方もいらっしゃるかもしれません。
では実際のところ、駐車場の固定資産税は住宅用地と比べて本当に6倍になるのでしょうか。
ここでは駐車場の固定資産税の具体的な計算方法やシミュレーション、そして効果的な節税方法についてご紹介します。
固定資産税の計算方法
まずは、固定資産税の計算方法を見ていきましょう。
固定資産税の計算方法は、「固定資産の評価額（課税標準額）×標準税率（1.4％）」で算出されます。
固定資産の評価額（課税標準額）は、土地や建物の評価額の約70%に相当し、市町村から毎年送付される納税通知書に記載されています。また、標準税率（1.4％）は、地方公共団体が地方税を課税する場合に、通常用いることとされている税率です。市町村は必要に応じて、1.4％と異なる税率を条例で定めることができるため、必ず確認しましょう。
駐車場の固定資産税が住宅用地の6倍になると言われているのには理由があります。ここからは固定資産税について、駐車場と住宅用地の違い、住宅用地の特例、6倍といわれている理由と真意について解説していきます。
固定資産税とは？
固定資産税は、毎年1月1日時点で固定資産を所有する方が納付する税金です。地方税の一つであり、納付先は固定資産のある自治体になります。
固定資産税課税台帳に登録されている方に納付書が送付され、年4回に分割もしくは一括で納付します。納付時期は自治体によって異なりますが、一般的には4月～6月頃に発送されます。
納付方法は、金融機関の窓口や口座振替、コンビニエンスストアなどがあります。自治体によっては、クレジットカードやスマートフォン決済アプリでも納付可能です。
都市計画税とは？
都市計画税は、道路や公園などの都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てるために徴収される税金です。原則として「市街化区域」内に土地や建物を所有している場合に、固定資産税と合わせて課税されます。
税率は自治体によって異なりますが、上限は0.3%と定められています。駐車場の場合、住宅用地のような特例による軽減措置がないため、固定資産税（標準税率1.4%）と合わせると、評価額の最大1.7%程度が課税されることになります。
正確な税額を知るためには、固定資産税だけでなく都市計画税も含めて計算することが重要です。
駐車場と住宅用地の固定資産税の違い
駐車場と住宅用地では、固定資産税の取り扱いに大きな違いがあります。
住宅用地とは、人が住むための建物が建っている土地のことをいい、次の2種類があります。
・専用住宅用地
戸建て住宅やマンション、アパートなど、住むことを目的とした建物の敷地
・併用住宅用地
住居部分と店舗や事務所などが一体となった建物の敷地
※住宅の敷地内にある駐車場も、住宅用地に含まれます。
住宅が建っている土地には、固定資産税が軽減される「住宅用地の特例」が適用されます。
一方で、更地や月極駐車場、コインパーキングなどは住宅用地と認められないため、この特例は適用されません。
そのため、同じ評価額の土地であっても、駐車場として利用している場合は、住宅用地と比べて固定資産税が大幅に高くなる傾向があります。
駐車場の地目は基本的に「雑種地」となる
土地の登記上の区分を「地目」といい、駐車場の地目は一般的に「雑種地」として扱われます。元々が「宅地」であった場所を駐車場にする場合でも、現況課税の原則により、その利用状況に合わせて雑種地として評価されることがほとんどです。
雑種地の評価方法は地域によって異なりますが、市街地にある駐車場の多くは「宅地比準」という方式で評価されます。これは近隣の宅地と同等の価値があるとみなされる評価方法です。つまり、評価額自体は宅地と大きく変わらないにもかかわらず、住宅用地の特例が適用されないため、結果として税負担が重くなる仕組みになっています。
住宅用地の特例とは？
住宅用地の特例とは、居住用の家屋が建っている土地に対して固定資産税を軽減する制度です。
具体的には、敷地面積200㎡以下の「小規模住宅用地」の場合、固定資産税評価額は6分の1に、都市計画税評価額は3分の1にそれぞれ軽減されます。
また、200㎡を超える部分の「一般住宅用地」の場合でも、固定資産税評価額は3分の1に、都市計画税評価額は3分の2に軽減されるため、固定資産税の負担が大幅に軽減されます。
この住宅用地の特例があることにより、駐車場の固定資産税は住宅用地に比べて6倍になると言われているのです。
しかし、実際には6倍にはなりません。なぜなら「負担調整措置」があるからです。
負担調整措置とは？
負担調整措置とは、土地の評価額が急激に上昇した場合に備え、固定資産税の過度な上昇を抑えるための仕組みです。この措置では、負担水準を計算することで課税標準額を決定します。
負担水準は、「前年度課税標準額÷当該年度の新評価額×100%」で算出され、負担水準額が70%超える場合は、当該年度の評価額の70%を課税標準として算出します。
多くの土地において負担水準は70%を超えるケースが多いため、結果的に課税標準額は「評価額×70%」になることがほとんどです。
この措置があることで、住宅用地の特例が適用されない駐車場であっても、実際の税額が単純に6倍になることはありません。
固定資産税シミュレーション
住宅用地の固定資産税と駐車場の固定資産税をそれぞれシミュレーションし、比較してみましょう。
住宅用地
＜前提条件＞土地面積：200㎡ 課税評価額：3,000万円 負担水準：70％以上
住宅用地の場合、住宅用地の特例が適用になるため課税評価額が6分の1に軽減されます。
そこに1.4％を乗じることで固定資産税が算出できます。
（3,000万円×6分の1）×1.4％＝7万円
住宅用地の課税額は、7万円となります。
駐車場
＜前提条件＞土地面積：200㎡ 課税評価額：3,000万円 負担水準：70％以上
住宅用地ではない駐車場の場合、住宅用地の特例は適用になりませんが、負担調整措置がなされるため課税評価額が70％に軽減されます。
そこに1.4％を乗じることで固定資産税が算出できます。
（3,000万円×70％）×1.4％＝29万4,000円
駐車場の課税額は、29万4,000円となります。
住宅用地と駐車場の比較
それぞれの固定資産税を比較してみましょう。
住宅用地：7万円
駐車場 ：29万4,000円
29万4,000円÷7万円＝4.2倍
よって、駐車場の固定資産税は住宅用地と比べると6倍にはならず、実際は3～4倍程度になります。
このシミュレーションは土地のみの比較であり、土地以外にも建物や駐車場設備にも固定資産税がかかる点にご注意ください。
駐車場の固定資産税を節税する方法
ここでは、駐車場の固定資産税を軽減するための具体的な対策をいくつか紹介します。
住宅用地と一体利用する
駐車場を住宅用地と一体利用することで住宅用地の特例が適用になる場合があります。
駐車場として利用している土地を賃貸アパートやマンションなどの住宅と繋げ、住宅用地の敷地として利用することでその土地が住宅用地の特例の対象となります。
ただし、住宅として機能していない部分や、完全に独立した月極駐車場などは特例の対象外となるため、注意が必要です。
駐車場設備の費用を150万以内に抑える
固定資産税は土地だけでなく、駐車場経営に必要な設備にも発生します。
駐車場設備の費用が150万円を超えると、固定資産税の一種である償却資産税を支払わなければなりません。
償却資産税がかかる主な設備は以下の通りです。
- アスファルト舗装
- フェンス
- 車止め
- 屋根
- 照明
- 看板
- 精算機
- ロック板
- センサー
- 防犯カメラ
機械式駐車場では多くの設備が必要になるので特に注意が必要です。
駐車場の設計段階で150万円を超えそうであれば、設備の見直しや一部を月極駐車場にするなどして、償却資産税の発生を防ぎましょう。
150万を超えた場合は一括償却資産を適用する
設備費用の合計が150万円を超える場合でも、一定の要件を満たせば「一括償却資産」を適用できる場合があります。
一括償却資産とは、「取得価額が10万円以上20万円未満の償却資産は、取得価額を3年間で均等償却できる」制度のことです。
この制度が適用できる資産は、取得価額の3分の1ずつ計上出来るので、償却資産税の課税対象外となります。
例えば、1つ10万円の設備を15個購入した場合、合計取得価格は150万円になります。
これらがそれぞれ10万円以上20万円未満の資産に該当し、一括償却資産の適用要件を満たす場合には、取得価額の合計額を3年間で均等に経費計上することが可能です。
その結果、3年間に渡り50万円ずつ計上できるので、償却資産税が発生せず節税することができます。
舗装を砂利にして償却資産税を抑える
駐車場を整備する際、地面をアスファルトで舗装するか、砂利敷きにするかで税金が変わる場合があります。
アスファルト舗装は「構築物」として償却資産税の課税対象になりますが、砂利敷きの場合は土地の一部とみなされ、償却資産税の対象外となるケースが一般的です。
もちろん、砂利敷きは雑草対策や見栄えの面でアスファルトに劣る場合もありますが、初期費用を抑えられるだけでなく、償却資産税の免税点（150万円）をクリアしやすくなるメリットがあります。
土地の形状や予算に合わせて、舗装の方法を検討することも有効な節税対策の一つです。
固定資産税の確認方法
最後に固定資産税の確認方法をご紹介します。
固定資産税納税通知書を確認する
固定資産税納税通知書は、多くの市町村で毎年4月から5月にかけて納税義務者に送付される書類です。
この通知書には、課税対象となる固定資産の種類（土地、家屋など）、それぞれの固定資産税評価額、課税標準額、そして年間の固定資産税額が詳細に記載されています。都市計画税が課税される地域であれば、その税額も併記されています。
納税通知書を確認することで、ご自身の固定資産税の内訳や計算根拠を把握することができます。
固定資産評価証明書を発行する
固定資産評価証明書は、固定資産課税台帳に登録されている資産価値を証明する書類です。
所有する土地の市区町村役場の窓口、もしくは郵送での取得が可能です。この証明書は、固定資産の所在地、地目（土地の場合）、種類（家屋の場合）、面積、評価額が記載されています。
固定資産評価証明書は誰でも取得できるわけではなく、納税義務者・同居家族・代理人・相続人などに限られています。また、発行には手数料がかかります。
固定資産課税台帳で確認する
固定資産課税台帳とは、市区町村が管理している固定資産の帳簿のことです。
この台帳には、土地や建物の評価額や課税内容などが記載されています。
所有している土地や建物の固定資産課税台帳は、その所在地の市区町村役場の税務課などで閲覧することができます。
ただし、閲覧できるのは原則として納税義務者本人やその関係者に限られており、手数料がかかる場合もあります。
まとめ
駐車場の固定資産税は住宅用地と比べると負担は大きくなりますが、駐車場経営は人気のある土地活用方法です。
なぜなら駐車場経営には、「手軽に始められる、狭小地・変形地でも活用できる」などのメリットが多くあるからです。
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