土地は所有しているだけで税金がかかってしまうため、利用していない土地がある場合は収益化を目指して駐車場経営を始めたい、と考えている方もいるでしょう。
しかし、初期費用はどのくらいかかるのか、初心者でも収入をアップさせることは可能なのか、など疑問も多いかもしれません。駐車場経営の初期費用は経営の種類・方法によって大きく変わり、経営方法によっては初期費用をゼロにすることも可能です。
今回は、駐車場経営の初期費用が安い理由や内訳、経営方法の種類、売り上げをアップさせるコツについてご紹介します。
駐車場経営のメリット
土地活用方法の中でも人気のある駐車場経営ですが、なぜ人気があるのでしょうか。それは、他の土地活用方法と比べて、メリットが多くあるからです。ここでは、駐車場経営のメリットをご紹介します。
駐車場経営の最大のメリットは、他の土地活用に比べると初期費用が安い点です。例えば、収益性が高いアパートやマンションなどの賃貸住宅経営の場合、まずは新築物件を建設するため多額の初期費用が必要です。
しかし、駐車場経営は土地さえあれば、あとは最低限の設備をそろえるだけで経営を始められます。賃貸住宅経営のように多額の借金を抱える必要もないため、失敗するリスクが比較的低く、経営初心者でもチャレンジしやすい土地活用といえるでしょう。
また駐車場経営は、活用できる土地の幅が広いことも特徴の一つです。車を止めるスペースさえあれば経営が成り立つため、建てる建物が限定される狭小地や変形地も駐車場として活用できます。
加えて、建築物のように大規模な改修工事は基本的に必要なく、自然災害の影響も受けにくい点もメリットです。追加投資が少なくて済むため、比較的安定した収入が見込めます。
更に、賃貸住宅経営のように建物を建てる必要がないため、他の業態への変更や土地の売却時にも容易に設備を撤去でき、スムーズに転用が行なえます。いずれ家を建てる、賃貸住宅経営を行うなどの予定がある場合の一時的な土地活用としても駐車場経営は有効です。
「駐車場用の土地はあるが、初期費用が用意できない」という場合は、駐車場経営を一括借り上げで駐車場運営会社に任せると、初期費用を0円にすることも可能です。
駐車場経営のデメリット
さまざまなメリットがある駐車場経営ですが、デメリットも存在します。駐車場経営のデメリットも見ていきましょう。
駐車場経営のデメリットは、他の土地活用方法と比べて収益性が低いということです。立体駐車場などでない場合、駐車場経営は1階部分のみを利用するため、土地の利用効率が低くなります。
駐車場経営の収益は、「駐車時間×駐車料金×台数」です。そのため、常に駐車されている状態であっても、収益には限界があります。より高い収益を目指すには駐車料金の値上げが必要ですが、周辺のコインパーキングと料金に差が出てしまうと利用されなくなる可能性があります。そのため、駐車場経営の収益性は低いといえるでしょう。
また、税金の優遇措置が少ないという点も挙げられます。一般的に賃貸住宅経営では、小規模宅地等の特例が適用されるため減税の対象になります。この優遇措置により、賃貸物件が建つ土地の200平方メートル以内の部分については、固定資産税が課税標準額の6分の1、都市計画税は課税標準額の3分の1に減額されます。
しかし、舗装や建物のない駐車場経営の場合、その土地は更地扱いとなるため優遇措置が受けられません。アスファルト舗装をするなど、一定の条件を満たした駐車場には上記の特例が適用される場合があるものの、減税の割合は賃貸住宅経営と比べると低くなります。
最低限知っておきたい駐車場経営の種類
駐車場経営には月極駐車場とコインパーキングの2種類があり、初期費用や管理業務、収入源などが異なります。それぞれの特徴を把握し、自分にとって最適なほうを選びましょう。
月極駐車場
月極駐車場は、オーナーと駐車場利用者が1ヵ月単位で、駐車スペースの賃貸契約を結ぶ駐車場のことです。収入源は契約者が払う賃料のため、「駐車可能台数×賃料」が収益の上限になります。
基本的に支払いは前払いのため賃料滞納のリスクは低く、稼働台数が高ければ安定した収入が見込めるでしょう。一方で、空きが多いと月単位で収入が大きく減るリスクがあります。
また、月極駐車場はロープやラインで駐車区画を仕切り、車止めを設置すれば経営が可能なので、機械の設置が必要なコインパーキングに比べると初期費用を抑えられる点がメリットです。
月極駐車場経営におけるおもな業務としては、契約者の募集や駐車場の管理、集金などが挙げられます。管理の手間も少ないため、個人経営でも十分可能でしょう。
コインパーキング
コインパーキングは不特定多数の人に駐車スペースを貸し、利用時間分の料金が収益になる時間貸し駐車場のことです。利用料金を時間ごとに細かく設定できるため、稼働率が上がれば月極駐車場よりも稼ぐことが可能でしょう。
ただし、コインパーキング経営では、ゲートあるいはロック板、精算機などの機器類を設置する必要があり、月極駐車場よりも初期費用やランニングコストがかかります。
また、機械の保守点検やトラブル対応などの管理業務も求められるため、コインパーキング経営は、運営会社にすべてを任せる一括借り上げ方式が一般的となっています。
ユアー・パーキングでは、お客様の土地を一括および部分的に借り上げて駐車場として活用いたします。
駐車場経営に必要な集金やメンテナンス、清掃などの日常業務から、駐車場経営で起こりがちなトラブルまで、24時間体制で対応するため安心です。オーナー様は手間をかけずに、毎月一定の賃料をお受け取りできます。
必ずおさえておきたい駐車場経営の方法
駐車場経営は集金やクレーム対応、清掃など管理業務が欠かせません。こうした業務を個人で行なうか、一部あるいはすべてを駐車場管理会社に委託するかで経営方法が変わります。
ここでは、駐車場経営の3つの方法である個人経営方式、管理委託方式、一括借り上げ方式それぞれの特徴について解説します。
個人経営方式
個人経営方式は、駐車場経営の準備となる土地の整備から、日々の管理業務に至るまでのすべてを個人で行なう方法です。
駐車場の利用料金を自由に設定でき、駐車場の売り上げはすべて受け取れるため、稼働状況が良ければ最も収益性が高い方法といえるでしょう。しかし、駐車場経営にかかる初期費用とランニングコストは全額個人で負担しなければなりません。
また、集客やメンテナンス、トラブル対応など手間がかかる管理業務を個人でこなす必要があります。駐車場は基本的に24時間365日運営しているため、敷地内でトラブルが発生したら深夜であっても対応が求められます。敷地内を清潔に保つための清掃や巡回、ロール紙の補充など駐車場の状態にも常に気を配る必要があるでしょう。
管理業務が比較的少ない月極駐車場であれば個人経営でも行なえるかもしれませんが、コインパーキングは負担が大きいためおすすめできません。自分で経営に挑戦したいという方や、クレーム対応がわずらわしく感じない方に向いた経営方法といえるでしょう。
管理委託方式
管理委託方式は、駐車場運営会社に駐車場の管理業務だけを委託する方法です。
手間や時間のかかる清掃や巡回、クレーム対応を任せられるため、駐車場経営の負担を減らせるでしょう。
個人経営方式と同様に駐車場の売り上げ自体はすべて自分の収入にできますが、駐車場管理会社に管理委託料を支払う必要があります。また、土地の整備費用等の初期費用は基本的にオーナーが負担します。
一括借り上げ方式
一括借り上げ方式は、駐車場となる土地を駐車場運営会社に貸し出し、管理業務のすべてを任せる方法です。
一括借り上げの場合は、初期費用やランニングコストがかからないため、土地さえあれば金銭的負担がゼロで始められる大きなメリットがあります。収入源は、駐車場運営会社が支払う土地の賃料です。稼働状況にかかわらず固定で賃料を受け取れるため、安定した収入を受け取れます。
駐車場が遠方にある、複数の駐車場を経営している、駐車場経営のほかに本業がある方におすすめの方法です。
ユアー・パーキングに一括借り上げで土地をお貸しいただきますと、コインパーキング開設に必要な初期費用はすべて当社が負担いたします。オーナー様がご提供いただく資金は一切ありませんので、安心してお任せください。
駐車場経営にかかる初期費用は3つ
土地の活用方法として魅力的な駐車場経営ですが、大きく分けて「土地整備費用」「機器等設置費用」「看板設置費用」の3つの初期費用が必要です。ここでは、駐車場の品質や利便性を高めるために必要な、3つの初期費用の内訳について説明します。
土地整備費用
所有している土地を駐車場として利用するには、土地整備から始めます。敷地内のデコボコや傾斜をフラットにしたり、雑草などを除去したりして、駐車場として活用できるように整地しなければなりません。
駐車場の土地整備には、砕石舗装・アスファルト舗装・コンクリート舗装などいくつかの舗装タイプがあります。
・砕石舗装
砂利を引くだけの砕石舗装タイプは最も費用が安く、1㎡あたり2,000円程度で整備できるため、初期費用を抑えたい方におすすめです。月極駐車場の場合は、さらにロープで駐車スペースを区切るだけで運営が始められます。しかし、車が通る際に小石が飛んで車体を傷つける可能性があったり、雨天の際は水溜まりができる場合もあるため、駐車場としての人気や稼働率に影響するかもしれません。
・アスファルト舗装
多くの駐車場で採用されているのは、見栄えが良く走りやすいアスファルト舗装です。整備費用は1㎡あたり4,000～6,000円程度かかります。
・コンクリート舗装
コンクリート舗装は1㎡あたり8,000円程度と整備費用は高めですが、耐久性が高いのが特徴です。コインパーキングの場合は、機器類を設置する必要があるため、アスファルトかコンクリート舗装が適しています。
・駐車スペースの整備費用
土地自体の整備費用以外に、区切りのラインや車止めの設置など、駐車スペースの整備費用も必要です。
アスファルト舗装・コンクリート舗装の場合は、駐車スペースを区切るためにラインを引きます。ラインの費用は1台あたり5,000円程度です。車止めは1台あたり4,000円程度かかります。
また、駐車場と車道に高低差があるときは、車がスムーズに入れるように歩道の切り下げ工事が必要になるかもしれません。一般的に、30万～100万円程度の工事費用がかかります。
機器等設置費用
コインパーキングは不特定多数の人が利用するため、料金未払いを防ぎ、料金を確定するための機器の設置が必要です。
駐車台数10台程度の小規模の駐車場であれば、一般的に駐車スペースごとにロック板を設置します。ロック板の費用は1台あたり10万円程度です。
駐車台数が20台以上の規模になると、入口にゲートを設けるかもしれません。ゲートの費用は400万～600万円程度です。
その他、精算機は1台あたり80万～100万円程度かかります。
なお、上記のような機器の設置は業者に依頼することになるため、機器本体の費用とは別に、施工費としてさらに80万～100万円程度が必要です。
また、駐車場が夜になると暗かったり人通りが少なかったりすると、利用者は危険を感じて敬遠するかもしれません。セキュリティ対策のため、防犯カメラやフェンス、照明なども設置すると利用者は安心できるでしょう。
看板設置費用
看板の設置は、利用者の利便性向上のために欠かせません。駐車場を探している方の目を引く看板で、料金案内や利用規約をわかりやすく説明することで、不必要なトラブルを避けやすくなります。
コインパーキングの場合は、「満車」「空車」を表示する満空表示機も必要です。照明や看板の設置費用として、20万～40万程度を考えておくとよいでしょう。
初期費用のまとめ
駐車場経営に際し、初期費用として何が必要なのかを、経営方法別に表にまとめました。
ご自身の予算に合わせて駐車場のタイプを検討するとよいでしょう。
駐車場経営の維持費
駐車場経営には初期費用だけではなく、維持費も発生します。主な維持費として「運営管理費」「税金」が挙げられます。それぞれを詳しくみていきましょう。
運営管理費
駐車場経営において発生する運営管理費にも、さまざまな項目があります。主な運営管理費は以下の通りです。
・管理費・人件費
管理費とは、駐車場の運営において日常的に発生する清掃や消耗品の補充、利用者対応など各種管理業務にかかる費用を指します。外部の管理会社に委託する場合は委託料が管理費に含まれ、専任の管理者を雇用する場合には人件費も発生します。
・電気代
電気代は駐車場経営における代表的な運営コストの一つです。照明設備の他に、コインパーキングの場合は、満空表示機、精算機、ロック板、ゲート機などの電気代が発生します。
・メンテナンス・修繕費用
駐車場の設備は、故障しないよう定期的にメンテナンスを行うことが必要です。設備が故障・破損してしまった場合は、修繕費用が発生します。
・決済手数料
コインパーキングにキャッシュレス決済対応の精算機を導入している場合、それらのサービス提供会社（クレジットカード会社や決済代行会社など）に支払う手数料が発生します。
・保険料
万が一に備え各種保険に加入しておくと安心です。駐車場設備が原因で利用者の車両民に損害を与えてしまったり、売上金の盗難などのトラブルが発生した際にも損害を最小限に抑えることができます。
税金
駐車場経営における税金も、維持費として考慮しなければなりません。発生する税金は以下の通りです。
・固定資産税
・都市計画税
・消費税
・事業税
・所得税
所得税については、月極駐車場とコインパーキングで収入の分類が異なる点に注意が必要です。
月極駐車場の場合、収入は「不動産所得」に分類されます。これは不動産の貸付けによって得た収入として扱われ、特定の条件を満たせば「青色申告特別控除」による控除が適用される可能性があります。
一方、コインパーキングは原則として「事業所得」または「雑所得」に分類されるため、青色申告特別控除は適用されません。ただし、一括借り上げ方式でコインパーキングを経営している場合は、不動産所得として扱われます。
駐車場経営を上手に行なうための5つのポイント
駐車場経営を成功させるカギは、集客と収益の向上です。そのためには立地や需要、競合状況などを見極めなければなりません。ここでは、駐車場経営を上手に行なうためのポイントを5つに絞って紹介します。
料金設定
収益を上げるためには、バランスの取れた料金設定が重要です。収益を増やそうとして料金を上げすぎると、利用者は減り稼働率が低くなります。反対に稼働率を増やすことだけを考えて料金を安くしすぎると、稼働率が増えても思ったような収益は得られません。
料金設定を考える際は、周辺駐車場の相場を把握したうえで、高すぎず安すぎない料金を設定してください。
特に月極駐車場の場合は、一度提示した値段はあとから変更しにくいため、慎重な検討が大切です。周辺に競合相手がいるからといって値下げ競争を始めると、収益は上げられません。
コインパーキングの場合は、料金システムを細かく設定することで差別化を図れます。例えば、利用の少ない深夜や早朝の時間帯は料金を安くしたり、利用者の多い時間帯は30分単位にしたりするなど、稼働率を上げる工夫を行なうことで収益アップが狙えるでしょう。
しかし、複雑すぎる料金システムは混乱を招いて、クレームにつながるおそれもあるため注意が必要です。
駐車場経営は参入のハードルが低く、あとから競合する駐車場が現われる可能性があるため、料金設定は運営のプロである管理会社に任せるのも一つの方法でしょう。
立地条件
駐車場は周辺の環境によってニーズが異なるため、立地条件に合った運営方法を選ぶ必要があります。
例えば、住宅地や駅、オフィス街近くであれば月極駐車場の需要が見込めるでしょう。また、病院や繁華街、観光地周辺であれば数時間単位での利用が見込めるため、コインパーキングの需要が高い傾向にあります。しかし、住宅地や駅、オフィス街でもコインパーキングの需要はあるので、管理会社に相談をして決めてもよいでしょう。
ただし、周辺の環境の変化とともにニーズが変わった際には、柔軟な対応が求められます。月極駐車場の稼働率が落ちてきたときは、コインパーキングやカーシェアを併用するなどの工夫で、収入を安定させられるかもしれません。
事前の調査
駐車場経営は、需要がなければ十分な収益を上げられないため、事前に調査を行なっておくことが重要です。所有する土地周辺にコインパーキングや月極駐車場があるか、昼間や夜間に出入りがあるか、稼働率はどれほどか、などを調査しましょう。
周辺に駐車場が多くても、稼働率が高い場合は新しい駐車場にも需要があるかもしれません。また、周辺に駐車場が多い場合は、軽自動車や大型車用のスペースを設けるなど、新たな需要を開拓できるでしょう。
スペースの利便性
経営者は収益を上げるために、なるべく多くの駐車スペースを確保したいと考えますが、駐車スペースの利便性を考えた利用者目線のレイアウトを考慮することも大事です。
もし、駐車しにくい駐車場だと認識されると、満車ではなくても敬遠される可能性があります。また、隣の車との距離が極端に近いと、ドアを開けた際に接触してしまうなどのトラブルに発展するおそれも考えられます。
1台あたりの駐車スペースは最低でも幅2.4ｍ、長さ4.8ｍは必要です。普通車や大型車、身体障害者の利用などを考えて、スペースをさらに広くすることもできます。実際に自分で駐車してみると、利便性を確認できるでしょう。
駐車場運営会社の選定
運営会社に管理を依頼する場合は、慎重に選定してください。ある程度の管理費がかかるとしても、利用客の満足度を上がれば稼働率が上がり、結果として収入アップにつながるためです。一括借り上げの場合だと、ニーズの変化などにも柔軟に対応できるため、長く安定した収入源となるでしょう。
駐車場運営会社を選定する際には、会社の対応の仕方や口コミなどが参考になります。また、その会社が管理している駐車場を観察すると、清掃や維持管理が行き届いているかなどの実態も確認できるでしょう。
駐車場運営会社によって、初期費用の有無や収支プランなどが異なる場合があるため、まずは問い合わせることをおすすめします。
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駐車場経営は、少ない初期費用で始められるため経営初心者にもおすすめの土地活用法です。
しかし、土地を有効活用したいけど駐車場経営する時間がない、上手に運営できるか心配だという方は、駐車場運営会社に委託しましょう。
所有している土地の活用を、一括借り上げで駐車場管理会社に委託すれば、面倒な管理業務は必要ありません。また、初期費用やランニングコストも負担することなく、長期にわたって安定的に収入を得られます。
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