土地活用の資産運用には多くの選択肢があります。その中でもコインパーキングは人気の土地活用方法ですが、コインパーキングを相続した場合の相続税が気になりますよね。本記事では、相続税の基本からコインパーキングの相続税評価額、相続税評価額を減額できる特例までご紹介しますので、ぜひ最後までお読みください。
相続税とは
相続税とは、亡くなった方から土地や現金などの財産を受け継いだ際に、その受け取った財産に対して課される税金のことです。
相続税は、相続した財産すべてに課税されるわけではなく、相続財産から借金や葬儀費用を差し引いた金額が、基礎控除額を超えた場合に相続税が発生します。
相続税の計算の流れは以下の通りです。
1.被相続人の財産の相続評価額から借金・葬式費用などを差し引き、
純資産価格を出す
2.純資産価格から基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）
を差し引き、課税対象額を出す
3.課税対象額を法定相続分で分け、取得額毎に相続税率（10％～55％）を適用し、
相続税総額を出す
4.相続税総額を実際の相続分に応じて按分し、控除（配偶者控除・未成年控除など）を差し引く
相続した財産の純資産価格が基礎控除額より低い場合は、相続税は発生しません。そのため、相続する財産の価値をしっかり評価することが重要です。
土地の相続税評価額
相続税評価額とは、相続税を計算するために、相続した財産の価値を一つ一つ評価した金額のことを言います。
これは、財産の市場価格ではなく、税金を計算するための評価基準によって価格が決められます。相続税評価額の評価基準は、財産の種類によって大きく異なります。
コインパーキングの相続税評価額を計算するには、まず初めに、コインパーキングを運営している土地の相続税評価額を算出する必要があります。
土地の相続税評価額の計算方法は、路線価方式と倍率方式の2種類あります。それぞれの計算方法を見て行きましょう。
路線価方式
路線価方式とは、市街地など、国税庁が定めた路線価が設定されている地域で適用される評価方法です。路線価とは、道路に面した土地1平方メートルあたりの評価額を指します。
土地の評価額は、この路線価に土地の面積（地積）と、形状や間口、奥行きなどを考慮した各種補正率を乗じて算出されます。
土地の評価額 ＝ 路線価 × 土地の面積 × 各種補正率
例えば、路線価：20万円／㎡、面積：150㎡、奥行価格補正率：0.95（奥に長い土地などの補正）の場合の土地の評価額は、
20万円 × 150 × 0.95 ＝ 2,850万円 となります。
参考：財産評価基準書｜国税庁
倍率方式
倍率方式は、郊外や路線価が設定されていない地域で適用される評価方法です。
この方法では、固定資産税評価額に国税庁が定めている評価倍率を乗じることで、土地の相続税評価額を算出します。
土地の評価額＝固定資産税評価額×倍率
例えば、固定資産税評価額：1,000万円、評価倍率：1.1の場合の土地の評価額は、
1,000万円 × 1.1 = 1,100万円 となります。
コインパーキングの相続税評価額
コインパーキングの相続税評価額の計算方法は、土地の所有者がどこまでコインパーキングの運営に関与しているかで異なります。
ここでは、コインパーキングの運営・管理を土地の所有者が自ら行っている場合と、土地を一括でコインパーキング運営会社に委託している場合の相続税評価額の計算方法を解説します。
土地の所有者が自らコインパーキングを運営している
土地の所有者が自らコインパーキングを運営・管理している場合、その土地は「自用地」として扱われます。自用地とは、所有者が自由に利用できる土地を指します。
この場合の相続税評価額は、路線価方式または倍率方式で算出します。
その後、条件を満たせば小規模宅地等の特例の「貸付事業用宅地」に該当し、評価額を50％減額することが可能です。
土地を一括でコインパーキング運営会社に委託している
土地を一括でコインパーキング運営会社に委託している場合、その土地は「貸付事業用宅地」として扱われ、相続税評価額は自用地としての価額に減額割合を乗じて算出されます。
相続税評価額 ＝ 自用地価格 ×（ 1 - 減額割合 ）
減額割合は、運営会社との土地の賃貸借契約の残存期間によって異なり、5年以下で2.5%、5年超10年以下で5.0%、10年超15年以下で7.5%、15年超で10.5%となります。
例えば、自用地評価額：5,000万円、賃貸借契約の残存期間：3年の場合の相続税評価額は、
5,000万円 ×（ 5,000万円 - 2.5％ ）＝ 4,785万円 となります。
更に、条件を満たせば小規模宅地等の特例の「貸付事業用宅地」に該当し、評価額を50％減額することが可能です。
小規模宅地等の特例「貸付事業用宅地」とは
小規模宅地等の特例の一つである「貸付事業用宅地」とは、土地の所有者が第三者に貸し出し、その対価として収益を得ている土地を指します。
たとえば、月極駐車場やコインパーキング、賃貸住宅として運用している土地などがこれに該当します。
貸付事業用宅地に該当する土地は、一定の要件を満たすことで相続税評価額を大幅に減額することができます。この特例を活用することが、相続税を抑える上で最も重要なポイントとなります。
適用を受けるための主な条件は以下の通りです。
①相続税の申告期限まで、土地を貸し付けて収益を得ていること
②相続人が相続税の申告期限まで土地を保有していること
③相続開始前3年以内に新たに貸付事業を開始した土地ではないこと
この特例を利用することで、最大200㎡までの土地について、相続税評価額を50％まで減額することが可能です。
参考：相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁
相続税評価額を削減するには？
駐車場の相続税評価額を削減するために非常に有効な手段である、小規模宅地等の特例についてご紹介しました。
相続税は、財産を受け継ぐ際に課される税金です。そのため、相続が発生する前から計画的に対策を講じることで、負担を大きく軽減することが可能です。
ここでは、相続発生前に準備できる具体的な対策をご紹介します。
生前贈与の活用
生前のうちに財産を贈与して、相続時の財産を減らすことも有効な手段です。
特に駐車場のような収益を生む資産は、生前贈与の対象として検討する価値があります。
主な方法には「暦年贈与」と「相続時精算課税制度」の2つがあります。
暦年贈与
年間110万円までの贈与が非課税。複数年に分けて計画的に贈与することで、贈与税を抑えながら財産を移転できます。
相続時精算課税制度
累計2,500万円までの贈与について、贈与時には贈与税を納めず、贈与者の死亡時に相続税としてまとめて納税する制度です。
これらを適切に活用することで、将来的な相続税の負担を軽減できます。
養子縁組の活用
養子縁組を活用し、法定相続人を増やすことも相続税対策として効果的です。
法定相続人が増えると、相続税の基礎控除額も増加するため、相続税の減額につなげることができます。
ただし、養子の数には制限があり、実子がいる場合は1人まで、実子がいない場合は2人までと定められています。
養子縁組は、節税効果だけでなく、家系の継続や扶養義務といった側面も考慮し、慎重に検討することが大切です。
コインパーキングの相続税対策 まとめ
相続した土地が、更地や青空駐車場の場合、相続発生時には土地の評価額がそのまま相続税評価額として計上されるため、相続税負担が大きくなる傾向にあります。
一方で、コインパーキングとして運用することで、「貸付事業用宅地」として相続税評価額が50％まで減額される特例が適用される可能性があります。
ただし、貸付事業用宅地として特例を受けるためには、「相続開始前3年以内に新たに始めた貸付事業でないこと」という要件があります。そのため、相続税対策として活用する場合は、早めに事業を開始しておくことが重要です。
コインパーキング経営をご検討でしたら、土地を一括でコインパーキング運営会社に委託する、「一括借り上げ方式」がお勧めです。
一括借り上げ方式であれば、土地の管理・運営はすべて専門会社が対応するため、オーナー様の手間はかかりません。毎月安定した固定収入を得ながら、同時に相続税対策としての効果も見込める点が大きなメリットです。
将来的な資産承継を見据え、早期にコインパーキング経営の一括借り上げ方式をご検討いただくことで、評価額の減額と収益性の確保の両立が可能となります。
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