【初心者向け】土地活用の種類にはどのようなものがある？

土地活用を始めるきっかけには、土地を相続した、現在行なっている事業や農業をやめたなど、さまざまな理由があるでしょう。しかし、どういった土地をどのように活用すればいいのか悩む方もいるかもしれません。

今回の記事では、土地活用の種類を選ぶ際に重視したいポイントを取り上げます。また、目的に沿った土地活用に結び付けられるよう、土地活用の種類や特性、メリット・デメリットを解説します。

土地活用の種類選びの注意点や悩んだときの相談先もご紹介しますので、土地活用で迷っている方は参考にしてください。

土地活用の種類選びで重要なポイント

最初に、土地活用の種類を決定するうえで重視すべきポイントを5つに絞って解説します。土地活用に関しては、自分なりの考えや理想のイメージを持っているかもしれませんが、失敗を避けるためにも下記の点を念頭に置いて冷静に判断しましょう。

立地や形状

土地活用の種類を選ぶには、立地や土地の形状を把握することが大切です。

例えば、同じ広さの土地であっても、都心部と郊外では収益率が異なります。また、土地の形状においても、四角形ではなく、三角形や台形、L字型などの土地では活用できる種類が限定されることもあります。相続などで、土地の立地や形状を選べない場合は、その土地の特性に合った活用方法を採用するとよいでしょう。

なお、土地には規制が定められているため、所有する土地の用途地域や建ぺい率、容積率などを事前に確認しておくことも重要です。

初期費用

土地活用には大なり小なり初期投資が必要ですが、土地活用に投入できる資金には個人差があります。そのため、投資可能な金額を見極め、その範囲で土地活用の種類を選ぶことが大切です。

身の丈に合わない過大な初期投資をすると、借入返済や利息の支払いが必要以上に膨らみ、当初考えていた収支とかけ離れてしまい、不測の事態に対応できなくなるなどの可能性もあります。土地活用の種類を選ぶうえでは、初期投資額を含めた入念な資金計画が重要です。

収益目標

土地活用の種類の選び方は、どれだけの収益を求めるかによっても異なります。土地活用を本業としたい方と、土地の維持コストを回収しつつ小遣い稼ぎ程度で良いと考える方では、選ぶ土地の種類が違ってくるでしょう。

また、リスクを取って高い収益を狙うのか、安定した収益を目指すのかでも選択肢に違いが出てくるはずです。
自分にとっての収益目標額を明確にしておくことが、土地活用の種類選びのカギとなります。

節税効果

土地活用の種類によっては、節税効果を期待できるでしょう。例えば、土地に建物を建てた場合に軽減特例が適用されて、固定資産税や相続税が抑制されるパターンが挙げられます。節税できればその分だけ収益が増えることになるため、節税への意識は大切です。

なお、土地活用の種類により節税の可否や節税額は異なるため、事前に節税効果を確認して土地活用の種類を選ぶとよいでしょう。

長期的な視点

土地活用の種類の多くは簡単に用途変更ができないため、5年後、10年後を見据えた計画が大事になります。当初計画した収益が見込めなくなることや、価値が下がることも考慮して土地活用の種類選びをすると、状況の変化に一喜一憂しなくて済むでしょう。

長期的な視点や展望を持てない場合は、当面の収支が若干のプラスとなり、かつ、転用可能な土地活用の種類を選ぶのも一つの方法です。

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土地活用の種類13選！メリット・デメリットも把握しよう

土地活用を成功させるには、土地活用の種類とともにそれぞれのメリットとデメリットを理解することが大事です。ここでは、土地活用の方法を13種類に厳選して説明します。

戸建賃貸経営

戸建賃貸経営は、一戸建ての住宅を貸し出し、賃料収入を得る方法です。

実家が空き家になるなど、住む予定がない家を活用できるため、過大な初期投資をしなくても土地活用に踏み切れる点が、戸建賃貸経営のメリットです。更地にするよりも相続税の節税効果があり、新たに戸建賃貸住宅を建てる場合は、所得税や固定資産税も軽減できます。

戸建賃貸経営のデメリットは、1世帯あたりの修繕費や管理費用が高くなりやすいことです。また、いったん入居者が決まれば安定した収益が見込めるものの、退去者が発生したり入居者がなかなか決まらなかったりすると収入が0になるリスクもあります。

アパート経営

アパート経営は使用していない土地にアパートを建設し、第三者に貸し出すことで家賃収入を得る方法です。

比較的狭い土地での活用が可能で、長期間にわたる安定した不労所得を得られることが、アパート経営のメリットといえるでしょう。固定資産税や相続税の節税効果もあり、条件が合致すれば「小規模宅地等の特例」によって相続税をさらに軽減できます。

アパート経営のデメリットは、土地がある場合でも数千万円程度の初期投資が必要になることです。また、空室リスクもあることから入居者にとって魅力的な物件となるよう常に空室対策が求められます。

マンション経営

マンション経営は、使用していない土地にマンションを建設し、第三者に貸し出すことで家賃収入を得る方法です。

アパートより多くの部屋数を設けられるため、高い収益を見込めます。加えて物件の担保価値が高く、建設時の融資を受けやすいことも利点です。

マンション経営のデメリットは、建物の質の高さと規模の大きさにより多額の初期費用が必要になることでしょう。また、部屋数が多いと管理は複雑になり、空室対策のコストも高くなりがちです。

駐車場経営

駐車場経営は、月極駐車場やコインパーキングを作り、賃料や利用料金を得る方法です。

車1台分の狭い土地でも経営が可能で、比較的少ない初期費用で開始でき、転用がしやすく、経営リスクが低い点から、多くのメリットを備えた人気の高い土地活用方法です。

駐車場経営のデメリットとしては、節税効果が期待できないことです。更地扱いとなるため、住宅が建つ土地に比べて固定資産税は高くなります。また、月極駐車場は空車リスクがあり、コインパーキングは利用者がいなければ収入を得られませんが、それでも土地の維持費や固定資産税を賄うためには良い方法といえるでしょう。

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月極駐車場経営

月極駐車場とは、駐車場利用者と1ヵ月単位で、駐車スペースの賃貸借契約を結ぶ駐車場のことです。安定収入が得られるのが特徴で、長期契約を結べば空車リスクを抑えることもできます。

また、月極駐車場はロープやラインで駐車区画を仕切り、車止めを設置すれば経営が可能なので機械の設置が必要なコインパーキングよりも初期費用が抑えられます。

コインパーキング経営

コインパーキングとは、誰でも利用が可能で、利用時間分の料金を支払う時間貸し駐車場のことです。利用料金を時間ごとに細かく設定できるため、稼働率が上がれば月極駐車場よりも稼ぐことが可能でしょう。

ただし、コインパーキング経営では、ゲートあるいはロック板、精算機などの機器類を設置する必要があり、月極駐車場よりも初期費用やランニングコストがかかります。そのため、コインパーキング経営は運営会社に全てを任せる「一括借り上げ方式」が一般的となっています。

一括借り上げ方式とは、運営会社に土地を貸し出し、毎月固定の賃料を受け取る経営方式です。コインパーキング経営の準備から運営管理まで全て運営会社が行うため、初期費用や運営管理費がかかりません。また、駐車場の稼働率にかかわらず、毎月安定した収入を得られます。

一括借り上げ方式について詳しくはこちら

トランクルーム経営

トランクルーム経営は、コンテナなどを設置して収納スペースとして貸し出し、収入を得る方法です。

近年、都市部を中心に住居の狭小化が進んでいることから、自宅に収まりきらない荷物や、趣味のコレクションを保管したいという個人のニーズが急速に高まっています。また、企業の備品や資材置き場としての需要も高く、幅広い層がターゲットとなります。建物賃貸に比べて立地条件の制約が少なく、変形地でも始めやすい点が特徴です。

一方で、開業当初は認知度が低いため満室になるまでに時間がかかりやすく、集客のための広告宣伝費が必要となります。さらに、周辺に競合施設が増えた際には、設備やサービス内容での差別化が難しく、安定した稼働率を維持するための工夫が求められる点はデメリットといえるでしょう。

コインランドリー経営

コインランドリー経営は、洗濯機や乾燥機などを設置し、使用料金の一部を収益として得る方法です。

経営するコインランドリーが、近隣の住民から認知され定期的な利用につながれば、安定して収入を確保できます。家事にかける時間を減らしたい、布団や毛布を洗いたいといったニーズから、都市部の住宅地などの土地活用に向いているでしょう。

コインランドリー経営のデメリットとしては、建物や洗濯機、駐車場などの初期費用がかかることです。また、周辺に競合店がある場合は、差別化を図るために高機能の機器類の設置やカフェの併設といった、自店舗サービスの改善が必要になります。

商業施設経営

商業施設経営は、店舗用の建物を建設し、テナントとして事業者に貸し出すことで収益を得る方法です。

レストランやアパレルショップなど、地域特性に合った店舗を導入できれば、高い賃料による大きな収益が期待できます。また、事業用の賃貸借契約を結ぶため、住宅系に比べて長期間にわたり安定した収入を確保できます。一度テナントが決まれば、長期の運用が見込めるため、確実性の高い土地活用といえます。

一方で、建物の規模が大きくなることから、初期費用が非常に高額になる点はデメリットです。また、テナント1軒あたりの賃料設定が大きいため、退去が発生した際には収入が大幅に減少するリスクもあります。

ホテル経営

ホテル経営は、宿泊施設を建設して宿泊料によって収益を得る方法です。

都市部や観光地などの立地を活かせる土地活用の一つです。ビジネスホテルやリゾートホテルなど、ターゲット層に応じた施設を計画することで、他の賃貸事業よりも高い収益性を追求できます。

ホテル経営には複数の運営方式があり、どの方式を選ぶかによって、初期投資額や収益性、リスクの大きさが異なります。

高齢者施設経営

高齢者施設経営は、おもにサービス付き高齢者向け住宅などの高齢者施設を経営する事業者に土地や建物を貸し出し、収益を得る方法です。

高齢者施設の運営には、補助金や税制優遇制度を活用できる場合があります。土地や建物を貸与して運用益を受け取る場合は、テナントを貸すイメージで安定した収入を目指せます。施設を建てる際、補助金を活用して建設費用を抑制できる可能性もあります。

高齢者施設のデメリットは、初期投資費用が高額になりやすいことです。また、高齢者ケアを行なうのに適した建物や設備となるため、他用途へ転用するのは難しくなるでしょう。

コンビニ経営

コンビニ経営は、フランチャイズに加盟して自ら店舗を経営する方法が一般的ですが、用地を貸し出して収益を上げる方法もあります。

コンビニ経営のメリットは、コンビニチェーンのネームバリューやノウハウを活用できる点です。コンビニ経営の経験や知識がなくても、本社からのサポートを受けながら収入を確保することができるでしょう。

コンビニ経営のデメリットは、ロゴや商品、経営ノウハウを利用する代わりに、本社へロイヤリティを支払う必要があることです。また、アルバイトなど人員をうまく集められない場合は、自らシフトに入らなければならないため、副業的な土地活用には向かないでしょう。

太陽光発電設置

太陽光発電としての活用は、土地に太陽光パネルを設置して電力を生み出し、それを電力会社に売却して収益を上げる方法です。

太陽光発電のメリットは、再生可能エネルギーの固定価格買取制度（FIT制度）により、長期間安定した収益が見込めることです。太陽光を遮る建物が少ない都会から離れた地域は、太陽光発電に向いているといえるでしょう。

太陽光発電のデメリットは、日当たりや日照時間により収入が左右されることです。屋外の設備であるため、自然災害などの影響を受けやすく、太陽光パネルの定期的なメンテナンスも欠かせません。

借地

借地は、土地を法人や個人などに貸し出して収益を上げる方法です。

借地の具体的な活用方法は、おもに2種類あります。借りる側の要望に応じて契約更新が可能な普通借地権と、契約期間が満了すると貸主に土地が返還される定期借地権です。

普通借地権は、最初の契約期間を30年と定めることができ、契約更新時には20年、さらに更新した場合は10年以上で契約を継続できます。定期借地権のうち、用途制限がない一般定期借地権は、契約期間を50年以上と定めることができます。そのため、借地契約を結んでいる間は安定した収入が得られるメリットがあります。

借地のデメリットは、いったん契約を締結すると、貸主側の都合で返してもらうことが難しい点です。特に普通借地権は、借主が更新を希望すると、正当な理由がない限り貸主は更新を拒むことができません。借地以外の活用が決まっている場合は避けたほうが良い選択肢といえます。

目的別の土地活用の種類

土地活用はバラエティに富んでいる分、向き・不向きがはっきり分かれる土地活用の種類もあります。そのため、自身が掲げる目標や目的に合致していないと、失敗したり、収入に不満を持ったりするかもしれません。

ここでは、土地活用の種類を目的別に紹介します。自身の要望と照らし合わせながら、土地活用方法を選ぶ際の参考にしてください。

初期費用を抑えたい

初期費用を抑えた土地活用ができるのは、駐車場経営やトランクルーム経営、借地です。

駐車場経営の場合、車止めブロックの設置や駐車番号表記などの費用が必要になりますが、住宅系や商業系などの土地活用に比べて初期費用は少なくて済みます。また、運営会社に土地を貸すなど駐車場経営の方法によっては初期費用が0にできる場合もあります。

借地の場合は土地を貸し出すだけで、実際の土地活用は借主が行なうため、貸主側の初期費用はかかりません。

収益重視

収益性を重視する方におすすめの土地活用の種類は、アパート経営やマンション経営・商業施設などです。

いずれも導入時には一定の初期費用がかかりますが、運用を開始すると比較的大きな収益が見込める点が共通しています。
一方で、収益性が高い分、空室が発生すると収益に大きく影響するため、需要を見極めた計画や、継続的な集客・管理など、空室リスクを回避するための対策を常に講じていくことが重要となります。

税金対策

節税効果を期待できる土地活用の種類は、戸建賃貸経営、アパート経営やマンション経営などです。

土地の上に建物を建てるタイプの土地活用は、固定資産税の節税効果が高く、都市計画税も軽減されます。賃貸経営であれば、相続税の評価額を下げることもできます。

安定重視

リスクをなるべく負わず、安定経営を目指したい方には、戸建賃貸経営・駐車場経営・コインランドリー経営・借地などの土地活用が向いています。

どれも収益性は目立って高くはないものの、初期費用を回収し、固定資産税などの維持コストをカバーできる土地活用の種類です。
特に戸建賃貸住宅は、需要が供給を上回る状態で人気が高く、住む人の家に対する愛着も加わり、長期入居も見込めます。

また、駐車場経営は、狭小地や複雑な地形の土地であっても、駐車ニーズが高い場所で行なうと、当初考えていた以上の高い収益が得られる場合があります。

転用を視野に入れた活用

将来的に別の種類の土地活用に挑戦したい方に向いているのが駐車場経営・トランクルーム経営です。

なかでも、コインパーキング経営は、大きな建物や設備を必要としないため、比較的簡単に転用できます。土地の値上がりを待って売却を検討している方や、本格的な運用の前に経営ノウハウを学びたい初心者におすすめできる土地活用の種類です。

土地活用の種類選びで注意したいケース

これまで土地活用の方法を目的別に紹介してきましたが、場合によっては思い通りの方法が選べないこともあります。

ここでは、土地活用の種類を選ぶ際に気を付けたいケースを取り上げ、制限されたなかでも選択可能な土地活用の種類を紹介します。

土地の用途規制がある場合

日本では、街づくりを計画的に行なうための規制を示した「都市計画法」が設けられています。そのなかでも特に計画的な街づくりを進めているエリアが「都市計画区域」です。

都市計画区域は、市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域の3つに分類されています。
土地活用で注意すべきなのが市街化調整区域です。原則として建物を建てられず、立地がさほど良くないケースが多いため、土地活用の選択肢が限定されることがあります。

市街化調整区域で可能な土地活用の種類の一つが、駐車場経営です。駅や商業施設などの近くであれば、短時間の駐車ニーズを満たすコインパーキングとして経営するのもよいでしょう。
駐車場1台当たりの駐車スペースは最低でも幅2.4m、長さが4.8mのため、設置可能な駐車台数とニーズが明確になれば、収支を予測しやすい点も駐車場経営のメリットです。

地方での土地活用

地方での土地活用は、都市部とは異なる難しさがあります。
例えば、複雑な地形の場合や土地が点在している場合は、いくら面積が広くても希望の種類を選べないことがあるでしょう。
また、そのエリアならではの規制も存在します。一例として、農地以外の利用を制限する「農地法」、山の崩壊を防ぐために土地活用を制限する「地すべり等防止法」、森林の生産力向上を目的とした「森林法」などが挙げられます。
なお、活用されていなかった土地は、整地や整備から始める必要があり、初期投資が高額になりがちです。ただし条件がそろえば、ロードサイド店舗や太陽光発電、倉庫などに活用できる可能性はあります。

土地活用のリスク

どのような土地活用法であっても、リスクが全く存在しないわけではありません。そのため、土地活用を始める際には、リスクを恐れて何もしないのではなく、各活用法に潜む特有のリスクを事前に把握し、適切な対策を講じることが重要です。

ここでは、数ある土地活用の中でも特に検討される機会の多い「賃貸アパート・マンション経営」に焦点を当て、起こり得るリスクとその対策について解説します。

空室の発生

賃貸経営において最も収益に影響を与えるのは、空室が長期化することです。
そのため、空室リスクは物件運用において特に注意すべきリスクといえます。たとえ入居者がいなくても、融資の返済や固定資産税などの支出は継続して発生するため、空室が長期化すると負担が増大し、収支が悪化するおそれがあります。

空室が生じる主な要因には、賃料が周辺相場より割高であることや、設備面で競合物件に見劣りすることなどが挙げられます。そのため、日頃から周辺物件の賃料相場を把握し、適正な価格設定を行うことが重要です。賃料の引き下げが難しい場合には、付帯設備を充実させるなどして物件の付加価値を高め、差別化を図る必要があります。

家賃の滞納

入居者が決まったとしても、家賃収入が常に安定するとは限りません。
家賃滞納が発生すれば、予定していた収入を確保できない可能性もあります。そのため、入居前の審査を十分に行うことが必要です。あわせて、万が一の滞納に備え、一定の資金的余裕を確保しておくことも欠かせません。

また、家賃滞納が長引いた場合、まずは入居者に対して滞納分の支払いについて話し合いを行う必要があります。法的手段も選択肢の一つですが、負担が大きいため慎重かつ根気強い対応が求められます。

入居者トラブル

マンションやアパートなどの集合住宅では、複数の入居者が共同で生活しているため、マナー違反や迷惑行為をきっかけに、他の入居者から苦情が寄せられ、住民トラブルへ発展することがあります。

代表的な例としては、騒音問題やゴミの不適切な処理、ペット禁止物件での飼育、隣人同士のトラブルなどが挙げられます。こうした問題を放置すると、入居者全体に悪影響を及ぼし、退去の増加や物件の評価低下につながるおそれがあるため、管理会社と協力し、速やかに対応することが重要です。

金利の上昇

ローンを利用して賃貸マンションを購入、建築している場合、変動金利を選択していると金利上昇のリスクが伴います。金利は経済状況の影響を受けて変動するため、将来的に契約時より上昇し、返済額が増加する可能性があります。

こうした金利変動リスクを抑えるためには、融資を受ける際に固定金利を選択して返済額を確定させることや、自己資金を多めに用意して借入金額そのものを減らしておく対策が有効です。市場の景気動向や金融機関の動きを日常的に注視し、状況の変化に応じて柔軟な資金計画の見直しを行える体制を整えておくことが求められます。

建物の修繕・維持管理

建物の老朽化や設備の故障が発生した場合には、修繕やリフォームによる対応が必要となり、そのたびに費用負担が生じます。放置して劣化が進むほど、将来的な修繕費用は高額になる傾向があり、特に10年から15年周期で実施する大規模修繕工事では、一棟あたり数百万円以上の多額なコストが発生するケースも珍しくありません。

対策として、深刻なトラブルに発展する前に、日頃から細かな不具合を解消しておくことが重要です。また、将来の大きな出費に備えて、家賃収入の一部を修繕積立金として計画的に蓄えておく習慣をつけましょう。

自然災害

自然災害の発生が増加傾向にあり、災害リスクは年々高まっています。
地震や台風、大雨などの自然災害によって建物が損傷・倒壊した場合、多額の修繕費が発生する可能性があるほか、復旧までの間は入居者が退去し、家賃収入が途絶えるおそれもあります。また、浸水被害やライフラインの停止が起きれば、物件の資産価値や評価が大きく低下することにもつながります。

そのため、マンション経営においては、災害発生後の影響を最小限に抑えるための事前対策が欠かせません。ハザードマップの確認や耐震性の確保や保険への加入をしておくことで、修繕費用や収入減少に対する備えとなります。こうした対策を講じることで、災害時の被害を抑え、安定したマンション経営につなげることができます。

土地活用の種類選びに困ったら

土地活用の種類選びには、幅広い知識や理解が必要です。
また、土地や土地を所有している方の状況、地域の事情などが複雑に絡み合うことからも、土地活用の種類選びについて悩むのは当然といえます。

もし悩みが解決せずに困っている場合は、専門家の力を借りることも視野に入れましょう。ここでは、おもな悩みである「土地活用」と土地活用にかかる「資金」について、具体的な相談先を含めてご紹介します。

土地活用の相談先

土地活用の方向性が決まっていない方は、土地や建物の専門家である不動産会社に相談することが基本です。
すでに土地活用の種類が決まっている、あるいは目途が立っている場合は、各分野の専門家に相談することをおすすめします。

賃貸住宅経営はハウスメーカーや工務店に、大規模な施設やマンションはデベロッパーに相談するとよいでしょう。それ以外の土地活用の分野にも専門会社が存在します。
例えば、駐車場経営であれば、コインパーキング業務に関する豊富な運営経験や、コンサルティング力を持つ株式会社ユアー・パーキングへの相談がおすすめです。

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